商品房买卖合同纠纷类型案件办案思路

　　从原告代理人的角度：

　　1、首先接受委托后，根据案件的实际情况，确认委托人的诉求包含哪些?是解除合同还是确认合同解除?解除合同的请求权基础是什么?是依据合同约定解除还是依法解除?是否需要追究违约责任(违约责任是否有合同条款约定还是依据实际损失)?违约责任的计算方式是什么?

　　2、确认好上述信息后，应避免明显的漏洞，从最有利于委托人的角度考虑问题。

　　从被告代理人的角度：

　　1、首先确认对方的请求权基础是什么?是依据合同约定解除还是依法解除(合同目的无法实现)?若对方的请求权基础是依据合同约定，那就要审查是否已过除斥期间(约定的合同解除权需要在除斥期间内实现，超过期限合同解除权丧失)。

　　2、审查对方的违约金或实际损失主张是否过诉讼时效?此主张属于请求权，应适用诉讼时效制度。

　　3、其次审查对方的诉求包括哪些?是否同时主张了违约金和实际损失?如果同时主张，可依据合同法解释二规定，违约金和实际损失不能同时主张，对方可以择高主张，一般实际损失参考银行同期贷款利率。是否主张了租金损失?根据司法解释，只有在没有约定违约金或者计算标准的前提下，可以主张租金损失。

　　庭审可能出现的问题汇总：

　　1、关于合同解除的请求权基础是什么?

　　分为法定解除和约定解除，依法解除的请求权基础是《合同法》 第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　约定解除的请求权基础是《合同法》 第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但根据《合同法》第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。若已经过了除斥期间，解除权消灭。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　2、关于违约损失如何确认?

　　如果合同里约定了违约金条款，如果损失超出违约金的数额，不能既主张违约金又主张实际损失。 应适用《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。