公证能否引起 物权变动 小区车位的归属

1、问:我和张某签订了房屋买卖协议，由于某种原因，张某没有将房屋过户到我名下，但是我们已经在房屋买卖协议中的约定了该房屋产权归我所有，并对上述协议办理了公证。请问我能基于该公证书的内容取得该房屋的产权吗？

答：答案是否定的。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”房屋属于不动产，根据上述法律规定，不动产物权的变动应依法登记；若未经登记，则依法不发生物权变动的效力。对于你所提问的能否通过公证约定取得该房屋的产权，《民法典》第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”由于我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动的效力，故即使该公证书已经载明了该房屋的产权归你所有，但是在你未同出卖人张某依法到相关不动产登记机构办理权属变更登记的情况下，你还不能取得该房屋的产权。

2、小区道路上的车位是否属于业主共有？

答：小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。

一类是经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车们，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条第一款中“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。

另一类是没有经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据 体系解释的方法，《民法典》第二百七十五条第一款规定的规划 车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据《民法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。

综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于开发商；规划之外新增的车位，属于业主共有。