在建工程抵押的权利顺序问题

优先顺序为：消费者买受人的物权期待权﹥工程款请求权﹥一般买受人物权期待权﹥在建工程抵押权

一、消费者买受人的物权期特权（仅用于居住）

1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。

所谓“买受人名下无其他用于居住的房屋”，指在案涉房屋同一设区的市或者县级市范内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。此外还包括，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的情形。

3.消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。“超过总价款50％的从宽认定”＂:如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按願合同约定将剩余价款支付给中请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为亦符合要求

二.一般不动产买受人的物权期特权（不要求用于居住）

1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

3.非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释 

[2002]16号

（2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，自2002年6月27日起施行。） 

颁布日期：20020620 　实施日期：20020627 　颁布单位：最高人民法院

上海市高级人民法院：

你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

2002年6月20日