被征收房屋中承租人的权益如何保障

　　被征收房屋中承租人的权益如何保障

　　【背景】

　　已经废止的《城市房屋拆迁管理条例》第27条专门作了关于拆迁租赁房屋的规定,在一定程度上保障了房屋承租人的权益。但在现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中却没有涉及承租人的条款,那么,如何保护承租的权益呢?

　　由于各地政府对承租人的保护政策也不同,对公房承租人的补偿问题,难以在全国层面上做出统一规定。所以对承租人的问题,一般应依据《合同法》以不可抗力作为解除事由依约来解决。

　　【案列导读】

　　在《原告刘**与被告某省某市房地产管理局撤销驳回申请拆迁裁决决定书纠纷案》中,案件事实:“2003年9月18日,原承包人李某承包经营某省某市&&&酒店,租用某市某某路24号周某的房屋为营业场所,房屋租期至2004年3月31日。原承包人与&&&酒店约定,租赁期限届满,原承包人支付&&&酒店承包款后即可拥有&&&酒店的所有权。2004年4月4日,原承包人李某向&&&酒店支付承包款后,即以自己名义与周某签订一份租赁协议,租期至2008年6月10日。2004年8月2日,李某以原告刘**名义申请注册某省某市&&&酒店,并与原告刘**签订租赁协议。

　　2005年6月14日,被告某省某市房地产管理局(以下简称某管理局)批准第三人某省某市某某房地产开发有限公司(以下简称某某某地产公司)对原告刘**所承租房屋的某市&&&酒店地段实施拆迁。在实施拆迁的过程中,原告刘**就拆迁补偿安置间题没有与第三人某某某地产公司达成协议,遂于2005年10月24日向被告某管理局申请行政裁决,要求被告对其经营的某&&&酒店补偿装潢、营业损失等相关费用及安置作出裁决

　　2005年12月16日,被告某管理局书面通知原告,要求其接到通知后5日内提供有关证据。2005年12月20日,被告以原告未在规定的期间内提供证据证明其具有裁决的主体资格为由,作出《驳回原告申请拆迁裁决案件决定书》。

　　原告刘**认为,本人承租并拥有所有权的&&&酒店所使用的房屋系第三人某某某地产公司实施拆迁的地段,在拆迁过程中,本人有权要求第三人某某某地产公司对本人酒店的装潢、营业损失等相关费用进行补偿、安置,但第三人一直采取回避的态度,要求先拆除本人酒店的房屋后再进行协商补偿问题。为此遭到本人的拒绝,遂未与第三人达成拆迁补偿安置协议。随后,本人于2005年10月24日依法向被告某管理局申请裁决,请求被告对其经营的某&&&酒店补偿装潢、营业损失等相关费用及安置作出裁决。可被告于2005年12月20日,作出《驳回原告申请拆迁裁决案件决定书》,不予支持本人提出的合法请求。”

　　鉴于此,原告刘**以被告的行为违反法定程序为由,于2006年1月4日依法向某市某某区人民法院提起诉讼,请求法院判决撤销被告的具体行政行为;赔偿因被告不履行法定职责给原告造成的经济损失费16,645.94元被告某管理局认为:“本局作出的《驳回原告申请拆迁裁决案件决定书》认定事实清楚、适用法律正当、适用法律程序正确,原告以本局违反法定程序为由提起诉讼,缺乏法律事实和法律依据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求,维持本局作出的决定。”

　　在诉讼期间,原告向法院提供了其与原房屋承包人李某的租赁协议、向某市房产交易管理处交纳的房屋租赁费收据、某&&&酒店营业执照副本。

　　某省某市某某区人民法院经审理认为:“根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。本案原告作为被拆迁房屋的承租人与被拆迁人就房屋内的装潢补偿及安置等问题未达成协议,申请被告裁决,被告应当依法受理并作出裁决,而本案被告在受理原告申请后,限期原告提供相关证据。在该限期内被告又作出驳回原告申请裁决的行政决定被告的上述行为违反法定程序,构成不履行法定职责,应确认违法,并予以纠正。第三人某某房地产公司经批准对该地段进行开发,并领取了拆迁许可证,拆迁手续合法,原告对拆迁行为的合法性不持异议,原告申请裁决的是房屋装潢的补偿、承租安置房的解决和因拆迁而造成的营业损失,与被告不履行法定职责不存在法律上的必然因果关系。因此,原告提出的赔偿请求缺乏事实和法律依据,法院不予支持。依照《行政诉讼法》第54条第3项、最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第33条之规定,判决如下:一、撤销被告某管理局作出的驳回原告拆迁裁决案件申请的决定;二、被告某管理局于判决生效后60日内对原告承租的房屋有关拆迁补偿作出裁决;三、驳回原告要求被告赔偿因不履行法定职责给其造成经济损失的诉讼请求。”

　　在拆迁条例实施时期,对承租人专条做出了规定,并授予了承租人在一定情形下决定被拆迁人选择产权调换的权利。但从《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定来看,本条例应当只适用于被征收房屋所有权人,但这并不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益有所忽视,而是要区分不同情况,既依法维护好合法权益,又符合法律的基本精神。征收导致所有权的丧失,从法律关系上讲,给予补偿的应当是被征收房屋所有权人,而不应对承租人补偿。但实践中承租情况较复杂,承租人分为公房承租人和私房承租人。从目前全国来看,城镇居民住房自有率已经达到80%,拆迁中涉及的公房承租的比例不大。公房分为政府直管公房和单位自管公房。政府直管公房由于所有权本就属于政府,理应不属于本条例适用范围。但由于公房承租是历史形成的,关系到承租人的基本生活生存条件,当其承租的房屋被征收时,必须切实维护好这部分人的合法权益。

　　至于私房承租是私有房屋所有权人与承租人之间形成的民事法律关系。《合同法》第94条规定,因不可抗力致使不能实现目的的,当事人可以解除合同,国家征收导致租赁合同无法履行的,作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权,可以直接根据以上条文规定通知承租人解除合同,自通知到达承租人时合同即解除。在因征收不能实现合同目的的情形下,对承租人如何进行补偿,可以在租赁合同中约定。综上,《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对承租人的补偿作出规定,对公房承租人的补偿问题,各地可以自行制定办法,对私房承租人的问题,则应依据相关的法律规范来解决。

　　【要点提示】

　　拆迁条例与征收条例在承租人权益保护思路上的巨大不同,决定着在实践过程中,承租人所经营处所面临征收时,应将维权的重点从《国有土地上房屋征收与补偿条例》转变到《合同法》。也就是说,如果感觉到经营场所可能几年后面临拆迁、征收,承租人就应在租赁合同中予以明确以后出现拆迁征收时双方如何处理及相关违约责任,以防拆迁征收时征收部门不解决承租人的问题,出租人反而拿钱走人将承租人推到一边,致使承租人权益受到侵害。另外虽然征收条例没有将承租人列入被征收人的范围,但条例中所体现的停产停业损失、搬迁费、装修装饰等费用损失实质上也是对承租人的保障。