以房屋出资公司,房屋被征收,如何确定被征收人

　　以房屋出资公司,房屋被征收,如何确定被征收人

　　【背景】

　　房屋所有人以房屋出资设立公司,房屋已经办理权属转移手续,但土地使用权未办理转移手续,该房屋在征收时,到底谁有权获得征收补偿?

　　房屋所有权人将房屋出资并办理了过户登记手续后,未办理土地使用权变更登记手续,按我国法律规定及“房随地走,地随房走”的原则,并不影响房屋的受让人取得土地使用权,当然房屋的受让人有权作为被征收人获取房屋征收的补偿。

　　【案例】

　　在《上诉人某市房地产管理局与被上诉人某市某某某有限公司等房屋拆迁裁决行政争议纠纷案》中,案件事实:“本案拆迁所涉及的位于某市某镇某路***号房地产,系被上诉人某市某某某有限公司的法定代表人沈某个人于1997年向某永大实业总公司买入,在房地产买卖合同中载明,房屋13.5间,建筑面积共计309.47平方米,土地使用面积466平方米,总计价款人民币42万元。沈某于1997年9月1日缴纳国有土地使用权出让金共计50,884元,并于1997年9月8日、9月10日分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年沈某和其妻子高某协议兴办公司,因资会不足,两人一致同意将某路某号的房地产投资兴办某市某某某有限公司,即本案的被上诉人。1999年12月17日某会计师事务所有限公司某水会内验(1999)第174号验资报告及评估报告中栽明被上诉人申请的注册资本为人民币80万元,其中沈某以房屋投资8.8033万元、土地使用权投资55.1967万元,高某以货币投资16万元,申验资本金共计80万元,有关房屋、土地产权尚未办理转移手续,但已获得投资者的保证以及被投资位的确认。验资文件中并载明:沈某投入土地使用权总价859,770元,其中551,967元作投入资本,多余307,803元,企业作其他应付款。检资报告中明确被上诉人公司负债总额307,803元。被上诉人公司章程第10条明,公司各股东的出资方式和出资额为:沈某以坐落在某路某号的房地产(其中土地使用权利551,967元,房屋88,033元)出资,折人民币64万元,占股份的80%;高某以人民币出资16万元,占股份的20%。1999年12月30日被上诉人领取了企业法人营业执照,法定代表人为沈某,注册资本80万元人民币,企业类型为有限责任公司。1999年12月21日某市工商行政管理局曾向被上诉人发出《按期办理财产权转移手续通知书》,要求被上诉人对注册资本中以非货币出资的部分,依法办理财产权转移手续,以土地使用权出资的,公司应于成立后半年内依法办理变更土地登记手续。被上诉人于2000年5月11日向某市房地产管理局申请办理某镇某路某号房屋产权过户手续,某市房地产管理局城区房地产管理所6月1日书面通知沈某,因所涉房地产已被列入拆迁范围,将予以停办,通知取回原提交的材料。沈某于6月6日向某市拆迁办公室书面说明其名下的房地产已投入到被上诉人。上诉人某市房地产管理局根据事实,重新受理了该房产过户手续,并于2000年9月11日同意向被上诉人发证,被上诉人取得了房屋所有权证。但对投入到被上诉人的土地使用权,沈某未向土地管理部门提出权属变更申请。

　　原审第三人某市市政公用局于2000年5月15日向某市计划委员会要求对某厂改造地块绿化项目立项,某市计委于同年5月20日作出《关于同意对某厂地块进行绿化的立项批复》,同年5月25日原审第三人递交某市城市建设房屋拆迁申请表并委托某市拆迁办公室进行具体拆迁事宜,上诉人某市房地产管理局于2000年5月30日作出《关于某厂改造地块绿化项目房屋拆迁有关事项的通知》,被拆迁人名单中写明沈某。同年6月2日某市规划局颁发[2000编地号0220069号《建设用地规划许可证》,6月5日上诉人向原审第三人颁发拆许字(2000)第8号房屋拆迁许可证,并办理了相关的土地审批手续。2000年6月2日某市拆迁办公室作出某拆办(2000)15号《某厂改造地块绿化建设工程房屋拆迁安置实施方案》。后沈某代表被上诉人与拆迁人就拆迁方案多次进行协商未果,某市房地产估价事务所也依法对某路某号房地产进行了拆迁补偿价格评估,2000年10月12日原审第三人向上诉人提出房屋拆迁裁决申请,上诉人依法受理后,听取了被上诉人对补偿方案的有关意见后认为,房屋所有权转移时,该房屋宅基地的使用权随房屋所有权一起转移,被上诉人应尽早办好国有土地使用证。被上诉人要求安排经营用地,因不符合拆迁安置政策,不予支持。某市房地产估价事务所依据商业用地的范围及建筑物的实际使用性质,所评估认定的房屋使用性质基本符合事实,但将一间建筑面积为34.5平方米评定为住宅用房不妥,应认定为从业人员宿舍,以办公用房安置补偿。

　　对容积率低于0.9基准值部分的场地,已增补了场地补偿,不能与商业用地基准价格进行比较,另对设施补偿费计算的失误进行了纠正,对遗漏的附属设施实地进行了复评。于2000年11月9日作出某房管(2000)128号房屋拆迁裁决书。某市某某某有限公司不服该裁决,向某市人民法院提起行政诉讼。”

　　某市人民法院一审认为:“被告某市房地产管理局以第三人某市市政公用局未按法律规定办理的立项批复作为拆迁依据,缺乏合法性。被告作出的某房管(2000)128号房屋拆迁裁决认定事实不清,主体漏列,适用法规、规章错误。依照《行政诉讼法》第54条第2项之规定,判决撤销被告某市房地产管理局2000年11月9日作出的某房管(2000)128号房屋拆迁裁决书。”

　　某省某市中级人民法院二审认为:“原审第三人某市市政公用局根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《某市城市建设房屋拆迁管理办法》的有关规定,持建设项目、建设用地规划、建设用地批准文件及拆迁方案经拆迁主管部门审核后取得了拆迁许可证,在与被拆迁人就补偿安置方案协商未果的情况下,依法向上诉人某市房地产管理局申请裁决,其拆迁行为及申请裁决均符合法定程序。沈某已将属其所有的房屋和拥有使用权的土地作为资产,投入到被上诉人某市某某某有限公司,并办理了房屋所有权变更登记,对原登记在沈某名下的466平方米土地使用权虽尚未变更登记,但并不影响被上诉人已拥有该土地使用权的事实,根据《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等规定,房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则,本案所涉土地系沈某所购房屋占用范围内的土地,土地使用面积虽大于房屋建筑面积,但该部分土地使用面积不能单独从该房地产中分割。据此,上诉人所作拆迁裁决依照事实和法律将被上诉人列为被申请人是正确的,并未遗漏被拆迁人对拆迁补偿方案,国务院条例规定的是选择条款,某市根据本地实际情况,对非住宅用房选择经济补偿形式,并无不当,不能据此认定某市的拆迁管理办法与条例相冲突。上诉人根据某市物价局、某市房地局、某市土管局共同制订的两份规范性文件《某市城市拆迁安置房屋价格及有关补偿费用标准的规定》和《关于公布某厂改造地块、某村安置地块拆除营业用房经济补偿金基准价格及调节系数的通知》,按照被上诉人公司房屋的所处地段和实际用途,所裁决的具体补偿价格并无不当。三局《通知》在裁决中虽未引用,但上诉人引用的三局《规定》中已明确‘基准价格和价格调节系数在拆迁时由主管部门确定公布’,且在一审时已依法提供,两份规范性文件可以作为上诉人作出裁决的依据。对本案的场地补偿,上诉人已按照规范性文件的规定,对被拆房屋建筑容积率低于容积率基准值0.9部分的场地,按有偿出让土地商业用地的补偿标准予以补偿。对被上诉人提出经济损失补偿,上诉人在裁决中已予以补偿。对被上诉人提出的安置面积等其他异议,经查无事实和法律依据。综上,上诉人所作拆迁裁决认定基本事实清楚,适用法律、法规、规范性文件正确,程序合法,上诉人上诉有理,应予支持。原审认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判。根据《行政诉讼法》第61条第3项之规定,判决如下:一、撤销某市人民法院(2001)某行初字第2号行政判决;二、维持某市房地产管理局2000年11月9日某房管(2000)128号房屋拆迁裁决。”

　　按照《公司法》规定,以非货币财产出资的,应当依法办理财产权的转移手续。不仅如此,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国公司法)若干问题的规定(三)》第10条也规定了出资人以房屋等出资未办理权属登记的判决标准。

　　房屋所有权人将房屋出资并办理了过户登记手续后,未办理土地使用权变更登记手续,按我国法律规定及“房随地走,地随房走”的原则,并不影响房屋的受让人取得土地使用权,当然该房屋征收的补偿。

　　【经验提示】

　　有些股东因为公司设立时的特殊情形,使用自己房屋出资的,并办理了房屋转移手续。在房屋征收时,房屋的市场价值已经今非昔比,该股东欲反悔取得房屋市场现值与出资时房屋价值的差额,是不会得到支持的。对此投资者在设立公司时应谨慎地考虑到这一点。