借贷型商品房预约合同的认定及法律适用

2018/04/04 16:40:25 查看162次 来源:温显俊律师

借贷型商品房预约合同的认定及法律适用

 

作者:温显俊律师/云南熙宁律师事务所

一、借贷型商品房预约合同的概念

借贷型商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同,在合同签订前房地产开发商给予购房者一定回报的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定由购房者交纳一定数额的资金,有的开发商将其约定为诚意金。

二、商品房预约合同的性质

⑴合意性

预约合同既然是合同,固然体现了双方当事人的一致意思表示。如前所述,审判实务中的预约表现形态复杂多样,表现为意向书、允诺书、认购书、原则协议、谅解备忘录、协议要点、定金收据、谈判纪要等。判断其是否构成预约,关键是考察其是双方意思表示还是单方意思表示。若为前者,则为预约;若为后者,则为要约。

⑵约束性

预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示。预约合同中当事人明示或者默示受其约束的意思表示,是预约合同的必要条件。

⑶确定性

内容具有一定的确定性,是合同固有的特征。《中华人民共和国合同法》第十四条规定,要约的内容应当具体确定;要约内容经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束,成为双方合同的内容;故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。

⑷期限性

预约标的应当是在一定期限内签订本约。例如,当事人双方订立“土地使用权转让预约合同”,合同规定转让土地的面积、位置、价款、付款方式以及办理转让登记期限的具体内容,但并无将来一定期间内订立土地使用权转让协议的约定,或者嗣后已按该合同办理了土地使用权转让登记手续,则该合同虽名为预约合同,但其本质仍属于本约。因此,本条解释明确强调“约定在将来一定期限内订立买卖合同”,旨在凸显预约合同的期限性。

⑸本约签订前的回报性

如前所述,在房地产开发商与购房者签订的就双方在一定期限内签订商品房买卖合同,在合同签订前房地产开发商给予购房者一定回报的协议中均要求购房者支付一定数量的资金,这样的资金在性质上应为立约定金,但是在借贷型由于房地产开发商约定由房地产开发商在本约签订前,给予购房者固定的资金回报。

三、借贷型商品房预约合同的认定

此合同与彼合同之差别并不在于合同的名称,而在于合同的内容,所以我们在认定一份商品房预约合同是否属于借贷型商品房预约合同的关键就在于对合同内容的分析,如合同内容同时具有商品房预约合同的上述五个性质即合意性、约束性、确定性、期限性、本约签订前的回报性则为借贷型商品房预约合同,反之。

四、借贷型商品房预约合同的法律适用

如前所述,由于房地产开发商与购房者签订的借贷型商品房预约合同本身系预约合同,同时又具有民间借贷的特点,所以借贷型商品房预约合同纠纷作为民事纠纷的一类在法律适用上时应以《民法总则》、《民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定为主,其中关于购房者要求返还本金并支付利息(在商品房预约合同中多约定为资金占用费)、违约金的部分应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关内容为准。


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