土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，怎么赔偿？

土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，怎么赔偿？

裁判要旨

土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，根据《合同法》一百一十三条的规定，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。

案情简介

一、左右公司与艺术学院签订《联合开发合同》及补充协议，约定左右公司以联合开发的形式受让艺术学院约71亩出让土地使用权，总价款6680万元。

 二、后艺术学院将涉案土地以总价款8023万元转让给了案外人大山公司，并办理了过户登记。

三、左右公司向北海中院提起诉讼，请求：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款人民币150万元；艺术学院支付占用左右公司支付的土地转让款利息640.4万元；艺术学院支付左右公司土地溢价损失2108.7万元。北海中院判决：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款150万元；艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元。未支持艺术学院主张的土地转让款利息。

 四、左右公司与艺术学院均不服北海中院判决，上诉至广西高院。广西高院认为，本案合同名为合作开发房地产，实为土地使用权转让，本案案由应定性为土地使用权转让合同纠纷，艺术学院根本违约导致左右公司的土地溢价损失为1343万元（8023万元-6680万元=1343万元）。判决将艺术学院赔偿左右公司的土地溢价损失变更为1343万元。

 五、左右公司与艺术学院不服广西高院判决，均向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回双方的再审申请。

 杨律师评析

法院认定艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失的原因在于：

第一，艺术学院与左右公司签订合同后又将案涉土地使用权转让给第三人，并办理过户登记，导致双方签订的合同目的无法实现，构成根本违约，左右公司享有解除合同的权利。

 第二，根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是违约方艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故法院判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失1343万元。

 法院不支持左右公司请求支付土地转让款利息的原因在于，艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补给左右公司造成的利益减损损失，而未返还的土地转让款的利息损失已包含在土地溢价损失中。