实战之一__购房合同纠纷

　　一、基本事实

　　原告与被告某房产公司于2011年6月8日签订了商品房买卖合同，合同约定交房时间为2012年6月30日之前，约定的交房条件为竣工验收合格。原告已于2011年6月8日将首付款存入指定监管账户，并于同年10月8日办理了银行按揭，银行将原告贷款付给被告，原告自2011年11月起将每月按揭款存入了指定监管账户。原告诉称被告未按约定时间交付房屋，根据合同约定，原告有权解除合同，并因合同约定的违约金过低，主张按照合同金额的30%由被告支付违约金。被告辩称被告根据合同约定延期交房并无不妥，房屋符合约定的交付条件，且被告已通过电话通知的方式通知原告收房。原告已超过合同约定的解除合同时限，即使被告违约，违约金计算方式应以合同约定为准。

　　被告提供的证据并试图证明的事实如下：《买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》约定了不可抗力的具体情形，即遇到昼夜降雨量超过50MM或12小时降雨量达到38.5MM或者六级以上大风等异常情况;市政原因导致停水、停电、噪音管制等造成无法正常施工。另提供2010年1月-2012年7月的部分气象资料及某电力公司发出的部分区域停电及有序用电的通知，某环保局发出的《高考期间开展静音行动的通知》，拟证明被告交房期限应因不可抗力因素顺延，顺延的期间合计为234天。

　　被告另提供建设工程竣工验收资料，电话通知记录单，拟证明被告的房屋交付期限得到因上述因不可抗力因素顺延之后，于2012年11月12日通过了竣工验收。拟证明被告电话通知了原告前来办理交房手续，履行了通知义务。

　　被告另提供《个人房屋抵押贷款合同》，拟证明被告为原告房屋贷款的保证人，为原告债务的履行承担连带责任，并依《补充协议》约定，原告无权要求将房款总额直接归还给原告。

　　二、法院判决

　　1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;

　　2、被告房地产开发公司向原告李某与其妻返还购房款总额并支付违约金，违约金以购房款总额为基数，按同期贷款利率自因不利天气影响的期间(53天)顺延后的2012年8月22日起计算至清偿之日止;

　　3、案件受理费由被告承担。

　　三、审理焦点及律师观点

　　1、不可抗力因素的认定：根据《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。不可抗力具有极高的证明标准，例如严重的灾害性天气、战争、政府管制等等。本案被告举证一段期间的气象资料不能达到证明其为不可抗力因素的目的，作为房地产开发企业及建筑施工企业，应具有基本常识预见到房屋所在区域的大致气象条件，亦应可优化施工方案、防风防雨设施来减少不利天气因素的影响。且如被告主张其为不可抗力因素，应履行通知与证明的义务，以减少原告的损失，被告至开庭日未向原告通知任何不可抗力事宜。故被告主张的不可抗力因素导致的交房顺延期间为234天不能成立。

　　2、商品房竣工验收合格的认定：根据《建筑法》及住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的决定，商品房在经过竣工验收之后应向县级以上地方政府建设主管部门备案，应符合法律法规的规定，取得规划、环保等行政部门出具的认可文件或者准许使用文件。被告仅提供《竣工验收备案申请表》，但未取得相关行政部门的认可文件或者准许使用文件，不应认为本案之房屋已竣工验收合格。既然房屋未经验收合格，即房屋仍不具备交付条件，被告的房屋交付义务仍处于未履行的状态，根据合同约定，原告可以此为由主张解除合同。

　　3、违约金计算方式的认定：在《商品房买卖合同》中约定，对于被告违约的违约金支付以合同价款的1%为上限。该约定金额明显不及原告的实际损失，因原告每月支付的前期按揭款中，绝大部分为银行贷款利息。若依据合同约定的违约金标准，不符合民法的公平正义的原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额。原告并未诉请法院支持以其实际损失确定违约金金额，而是以合同总金额的30%主张违约金并未有明确的法律规定。最高法司法解释第十八条规定，对于没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，可以按照已付购房款总额，参照中国金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条可回应被告所主张的，如判定被告违约应返还首付款部分并以首付款为基数计算违约金。因按揭贷款合同虽与房屋买卖合同有一定的联系，但分别为两种不同的法律关系，被告作为担保人并不意味着债务人(即原告)权利的减损。在首付款支付之后，以原告作为借款人的贷款款项也已如期付给被告，即原告对被告的付款义务已全部履行完毕。在购房合同被判定解除之后，购房款总额和以购房款为基数计算的违约金亦应返还给原告。