实战之三__含商品房买卖的借贷纠纷

　　一、基本事实

　　原告李某诉称，2013年6月27日，原告李某与被告兴业公司签订的《商品房买卖合同》约定，兴业公司将其开发的某商业中心一层的53间商品房出售给李某，总价为340万元，于合同签订当日付清，兴业公司应于同年8月30之前交付验收合格的商品房。逾期交房超过180日，兴业公司按照交付房价款万分之一点五的日息，向李某支付违约金等。合同签订当日，李某即付清了340万元的购房款，并于次日到当地房地产管理局办理了商品房买卖备案登记。但至今兴业公司未按约定交付房屋。故请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令兴业公司交付房屋并支付违约金372300元(计算到2015年9月1日)。由兴业公司承担诉讼费用。

　　兴业公司答辩称，双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间实际上是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。

　　通过法院查明，2013年2月7日，兴业公司与严某、吴某、童某、钟某签订《借款合同》，约定向严某等四人借款200万元，期限至2013年4月6日。兴业公司为此与上述四人签订合同，向其出售某商业中心第一层11间商品房并办理了备案登记。后兴业公司以同样方式两次与林某签订了《借款合同》，向其借款140万元，并与林某签订了《商品房买卖合同》，出售上述某商业中心第一层的另外42间商品房，并办理了备案登记。

　　兴业公司主张曾与李某签订了《借款合同》(因公司管理问题，该《借款合同》遗失)，向李某借款的目的为借新债还旧债，即向李某借款340万元偿还严某、林某等的340万元到期债务。在李某向兴业公司指定的第三方(即严某、林某等)支付340万元后，兴业公司开具了《销售不动产统一发票》，原告李某取得了该发票的复印件。2016年1月8日，兴业公司将为原告李某开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销。

　　法院另查明，2013年6月28日至2014年12月18日之间原告李某共九次收到由被告或被告指定的单位汇入的款项合计61.1万元。对于该款项，被告兴业公司主张其由被告或被告指定的单位汇入，用途为被告支付给原告340万元的利息款，其中两笔汇款用途备注为借款利息。(该两笔汇款的备注信息，法院予以认定。)原告以款项的性质为商业秘密为由，拒绝作出说明。

　　二、法院判决

　　1、驳回原告的诉讼请求

　　2、案件受理费由原告承担

　　三、审理焦点及律师观点

　　本案的审理焦点在于：依据双方提供的证据能否认定本案诉争的法律关系是借贷合同法律关系还是房屋买卖合同法律关系。法律关系的认定，能确定本案判决的走向。一般而言，原告提供证据满足房屋买卖合同法律关系所需的“形式要件”，双方既签订了《房屋买卖合同》，被告亦提供了《销售不动产统一发票》的复印件，被告为原告在行政部门办理了房屋买卖备案登记。然法律关系的认定不为“形式要件”的存在为必要，在某种情况下，一方提供的间接证据、“非形式要件”在符合内在的逻辑、形成了证据链条的情况下，也可为法院所认定，可直接推翻“形式要件”所认定的法律关系，本案即为此种情形的典型一例。

　　1、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。被告对案外人严某、林某负有340万元债务，且以53间商品房作为担保，该事实已通过案外人严某、林某的证人证言及有关客观证据得以认定。在被告负有债务的情况下，被告向原告借款，目的在于避免被告在不能及时向案外人严某、林某还款的情况下，所担保之房屋被拍卖用以还款。该事实说明，被告在极力避免失去担保房屋的所有权，故采用了借新债还旧债的方式。根据还款期限日的市场价值评估，53套担保房屋的价值远远高于340万元。被告极力避免失去担保房屋的所有权，为常理所理解。根据双方的陈述，原告与被告的法定代表人在借款日之前并不相识，原告与被告之前未有经济往来。被告作为理性的市场主体，在极力避免失去房屋所有权的情况下，以同样金额的340万元出售案涉房屋给之前未有利益关系的原告，显然不符合常理。由此可以得出结论，被告签订《房屋买卖合同》的目的在于使案涉房屋承担担保的功能，向原告借款，而非以340万元的总价向原告出售。

　　从原告来看，双方签订《房屋买卖合同》之后，原告经被告的指示向案外人严某、林某等汇款340万元，应知晓被告与案外人严某、林某等之前存在债权债务关系。被告与案外人严某、林某等签订的《商品房买卖合同》中用于备案登记的房屋即原告与被告签订《商品房买卖合同》后备案登记的房屋。要将案涉房屋备案登记到原告名下，需要撤销之前的备案登记。案外人严某、林某等出具《关于申请撤销商品房备案登记的报告》是原告进行房屋备案登记的必备文件，由此可推知，原告知晓被告与案外人严某、林某等以签订《商品房买卖合同》、对房屋进行备案登记的形式作为担保，向案外人严某、林偶等借款340万元的事实。即使原告当时有购买案涉房屋的意愿，但其亦应知晓被告的真实意思并非向其销售案涉房屋。

　　2、关于原告提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。原告作为买方，在交付340万元款项之后，被告开具了发票但并未将原件交给原告，而是交给了其发票复印件。原告作为理性的法律主体，应知晓发票原件是办理房屋产权证书的必要条件，原告没有证据证明在交付款项后向被告索取发票原件，该行为不符合市场交易的习惯。在《房屋买卖合同》中约定交房时间之后，原告也没有向被告主张交付房屋，没有主张办理房屋产权登记，亦不符合市场交易的常理。被告在2008年1月而非诉讼中，在当地税务部门缴销了发票，可证明被告否认原告与被告之间真实房产交易的态度的一贯性。故结合本案具体情况，原告提供的《销售不动产统一发票》复印件，不能证明原告与被告之间存在商品房买卖的法律关系。

　　3、关于原告收到被告支付的61.1万元的性质问题。本案中，法院认定原告已收到61.1万元的事实，原告主张其并非被告支付的利息，并以商业机密为由拒绝对该款项的性质作出说明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的 事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。在本案中，结合民间借贷偿还利息的一般做法，在原告未举证证明原告与被告存在其他经济往来的情况下，如不能说明该款项的性质，应承担对其不利的后果。

　　4、关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，其与一般的商品房买卖合同有一处明显的不同，案涉《商品房买卖合同》仅约定了合同总价，没有约定合同单价，以一口价340万元的方式，交易了1496.9平方米的53间房屋。此种交易方式与一般的交易习惯不符。

　　在诉讼实务当中，直接、实物证据固然在形式上有更强的证明力，但如果其为脱离实际情况的证据(或称为形式证据)，如本案的情形，其实为双方当事人达成另外目的、合意制作的“证据”，则己方的应对策略应为：保存其真实情形证据的同时，亦应设置某些条件，使其成为形式证据的阻碍因素。如果缺失了实际情形证据，也应挖掘形式证据的疏漏或瑕疵，通过内在逻辑的推理，否认形式证据的真实性、关联性、合法性，扭转己方不利局面、达成诉讼目的。