无购房资格的人签订的合同是否无效

　　一、无购房资格所签订的购房合同的效力问题

　　因限购政策的出台，导致一部分购房人不符合购房资格，其原因可能是不具有某地户口或缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限等，在这种情况下是否可以要求确认房屋买卖合同无效呢?

　　根据合同法的精神，合同有效是原则，合同无效是例外。合同无效的条件是有严格限制的。据合同法和最高人民法院司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，故不能作为合同无效的理由。根据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;五)违反法律、行政法规的强制性规定。”此为合同无效的法定理由，故而只要合同双方当事人没有违反上述法律的强制性规定，其所达成的合同便是有效合同，所以无论是怎样的限购政策,都不能影响合同的有效性。

　　二、 限购政策能否作为合同解除的理由问题

　　没有购房资格却签订了购房合同，此种情况下限购政策能否作为合同解除的理由呢?根据法律规定，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。因此，除法定解除和符合双方所约定的解除条款外，只是在主客观情况发生变化，致使合同目的无法实现的情况下才允许解除合同。限购政策中对购房资格的规定，致使购房者不具备购房资格，因而无法获得房屋所有权以实现合同目的，故房屋买卖合同中的守约方可以行使合同解除权，要求解除合同。

　　三、违约责任的承担问题

　　因一方无购房资格，而导致合同履行不能的情况下，作为合同的守约方可以主张解除合同，若双方在合同中规定了违约金条款，守约方可以要求违约方支付违约金。但在合同的实际履行过程中，往往会遇到违约方主张合同约定的违约金过高，要求减少违约金数额的情形。从笔者以往的办案经验来看，此类案件的争议焦点往往就集中在违约金数额的确定方面。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法》司法解释二”)第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。