地产专栏 | 武汉新房逾期交付的退房指引

受市场及信贷政策影响，房地产企业借旧换新的常规路径封堵，前期“高周转、高负债”的企业出现大面积债券违约，在建项目交付困难，数以万计的业主受到连累，刚需群体的家庭财富因一次错误的购房选择而遭受冲击。现下，武汉部分楼盘已出现严重的逾期交付和停工现象，笔者团队收到大量退房咨询及案件委托，其中不乏恒大、绿地、新力、美好、奥山等国内、省内TOP房企开发的楼盘。业主退房之心迫切，但是该不该退，是否能退，怎么退，能退哪些款项，很多业主都不了解或不知该如何下手。笔者结合近期咨询和委托较多的楼盘情况，就逾期交付的退房相关事宜进行分析，以期能够帮助更多业主。

01 武汉延期交房到底能延多久？

2020年4月28日，武汉相关部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）规定，延期交房原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。也即，如购房者与开发商未达成其他约定，开发商交付房屋时间最长只能够延长3个月。

今年大量楼盘停工后，虽然购房者与开发商签订的《房屋买卖合同》约定的逾期交房行使解除权条件已经成就，但受这一政策影响，行使时间相应延后。因此，如果在延期交房时间及逾期规定时间未届满前向开发商发送《房屋买卖合同解除函》，会被认定为单方违约解除购房合同，将按照合同约定赔付违约金（一般为房款的30%）。

此外，2021年部分区域出现短期疫情，导致区域内部分项目短暂停工，可以与购房者协商一定期限内的延期交付。但是，其他区域楼盘在因自身原因长期停工后，要求将今年疫情时间计算延期交付时间是显然不合理的，笔者团队代理的项目就遇到类似情况。建议非疫情封闭区域项目的购房者、业主不要轻易接受开发商2021年的延期交付协商，并对相关通知直接提出书面异议，不接受本年度内的疫情延期。如接受相关条件，行使解除权的时间还将延迟。

02 该不该选择退房退款？

除已经签订正式买卖合同购房者咨询外，笔者团队还接触了大量已交首付但未签订正式买卖合同的购房者。前者因房屋逾期交付退房之心坚定，而后者很多因为定金原因，担心损失定金，钱退不出来，房也拿不到。

针对这类摇摆不定，难以抉择的情况，笔者始终支持尚未签订正式买卖合同的当事人退房。特别是已经出现停工迹象的楼盘，更应该尽早退房。很多开发商资金链紧张，但是几十万元的首付款、房款通过强制执行还是有希望拿回来的。也有业主认为未来房子可能建成交付，担心退了得不到房子。这种情况下，开发商复工表明资金上有一定回流，拿回房款的可能性更大。

当下房地产市场，多数房屋已经不具备投资价值，尽快退出获取现金，才是首选。

03 房子是否能退掉，该如何退？

1.房屋买卖合同对退房是如何约定的？

目前，武汉市新房买卖均使用武汉市房管局制定的《房屋买卖合同（示范文本）》（以下简称“《示范文本》”）。预售房屋的《示范文本》中，买受人的解除权行使有以下情形：

（1）出现导致不能网签备案的情况；

（2）超过约定的逾期交付日期；

（3）套内建筑面积误差比绝对值超出3%；

（4）项目规划或设计变更；

（5）主体结构质量问题，或其他问题返工后仍然严重影响居住的，或室内空气质量、隔音不符合规范标准；

（6）开发商未在规定时间内交付不动产办证所需资料（可选项）。

根据笔者团队代理的案件反馈，开发商通常会按照示范文本的格式合同进行约定。在双方约定的逾期交房时间届满后，购房者可以提出退房，《示范文本中》房款退还时间为90日，开发商通常未修改退还时间。也即，逾期交付时间多久可以行使解除权是双方共同约定的，约定90天时间较为常见，但退还房款时间是解除协议后的90日内。

《示范文本》中虽然未对逾期交付时间届满后的行使解除权的时间进行限制，但部分开发商就此条款与购房者签订了补充协议。例如笔者团队代理的武汉绿地x城项目，与部分购房者补充约定，如逾期交付时间达到x日后，购房者仅能够在15日内行使该解除权，否则视为同意继续履行该合同。该类条款对部分未引起重视或尚未决定退房的购房者极为不利，一旦解除权行使时间经过，购房者或只能继续履行合同。

2.退房要做些什么？

以笔者代理的武汉绿地x城项目为例，该项目依据延期交房政策，交付时间应为2021年9月8日。但因该项目处于停工状态，不具备交付条件，购房合同约定逾期交付90日可行使就出权，即12月8日可行使解除权。

行使解除权需进行以下工作：

（1）临近解除权行使日期，建议查询项目是否有竣工备案，并到现场查看施工现场情况，是否具备交付条件，避免“带病交付”；

（2）如不具备交付条件，准备《房屋买卖合同解除函》，在可行使解除权的首日，按照合同约定的送达方式，向开发商送达书面解除函；

（3）解除函送达后，第一时间要求对方退款，期间如对方以各种理由推脱的，要不断与对方交涉退款、施加压力；

（4）如在规定时间内未退款或明确表明不退款的，建议尽快启动诉讼程序；

（5）诉讼过程中，建议采取保全措施，拿到胜诉判决后，支付时间届满后第一时间申请强制执行。

购房者可以主张以下退款：

（1） 购房者已支付的购房款本金及利息；

（2） 《房屋买卖合同》约定的违约金；

（3） 如无违约金，可以主张相应的资金占用利息。

04 贷款合同怎么办？

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

最高法裁判观点认为，因由出卖人开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人即开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给提供按揭贷款的银行，购房者不负有返还义务。【（2019）最高法民再245号】

按照上述司法解释及裁判观点，《房屋买卖合同》解除的同时，相应的《借款合同》、《抵押合同》也应予解除。但在具体合同约定及实务中，部分开发商不向银行退款的，银行仍有可能起诉购房者，后续需律师进一步处理。

本文仅对逾期违约退房所涉内容及流程进行简述，具体操作将会涉及大量法律法规和合同约定，建议确定退房后，委托律师全程代理，以便加推进。尤其是退房较多的楼盘，更要委托律师处理，律师的处理效率更快，以免后期发生挤兑。

笔者团队代理过较多的房地产纠纷案件，如对退房问题仍有疑问，可与我方团队进行沟通交流，竭诚为购房者提供帮助。