房屋租赁合同中关于守约方的止损义务浅析

　　违约责任?守约义务!

　　-----房屋租赁合同中关于守约方的止损义务浅析

　　房屋租赁合同作为生活中常见的契约合同，更是从事实体零售行业最常见的法律关系。其履行过程中，承租方往往会因为经营无法达到预期，模式调整等出现违约，擅自解约等情形。在此，笔者特从房屋租赁合同性质、房屋租赁合同单方解除的效力、守约方的止损义务等方面，对于房屋租赁合同中守约方的止损义务做一个简单的解析。

　　房屋租赁合同的性质：房屋租赁合同为继续性合同，继续性合同是指履行在一定的连续的时间内完成而不是一次性完成的合同。房屋租赁合同是一种以转移房屋的使用权益以换取租金的继续性合同，在该合同中，时间要素居于重要地位，则随着时间的推移，合同双方的权利义务都不断增加。因此，笔者认为鉴于房屋租赁合同的性质，房屋租赁合同解除，以及守约方的止损义务等都应当充分考虑房屋租赁合同的上述性质，以便维护双方的合法权益。

　　房屋租赁合同单方解除的效力：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……”对于此法条的理解，很多法院的裁判实例中认为，只有当一方当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人才拥有合同解除权，而非合同的双方当事人皆拥有合同的任意解除权。然笔者认为，在房屋租赁合同这种继续性合同中，承租方已撤离租赁场所，合同已经无法继续履行，或者继续履行已无法实现合同目的的。是应当判决解除合同而让违约方承担违约责任的。

　　守约方的止损义务：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本法条明确的确定了守约方的止损义务，而在房屋租赁合同中，因为时间要素在合同中的重要地位，守约方及时止损是非常必要的。同时，在司法实践中，对于守约方应何时履行止损义务以及合理期限的认定是一个争议和裁判要点。通常以守约方明知违约方已违约而致使合同无法履行开始计算，其合同期限由法官酌情判决，一般为3-6个月期限为合理期限，最长应当不超过一年。

　　结束语：以上为笔者针对房屋租赁合同中承租方违约，合同解除以及守约方的止损义务的一些看法，但因为在涉及合同的裁判实务中情况各异，主审法官的看法以及法律水平各异，会导致最终的裁判结果也有所差异。总之在合同的签订和履行中，还是应当存有契约精神，如约履行合同。