不动产的物权变动

一、不动产的物权变动

（一）登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（1）建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。

（2）以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。

（3）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的物权合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

例如：债务人A以自己的不动产向债权人B设定抵押，2018年4月10日办理抵押登记，抵押权就从4月10日登记之日起设立；债务人A与债权人B合同签订日为2018年4月1日，那么当事人之间签订的不动产物权合同，自合同成立时生效，4月1日正式生效；这里抵押权如果4月10日没有办理登记，不影响合同的效力。

（二）登记对抗

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

二、非基于法律行为的物权变动

非基于法律行为的物权变动不以登记为要件，但是获得权利主体再处分该物权时，仍应当办理登记，未办理登记的，不发生物权变动。

（一）案例内容

（1）A公司与B银行约定A公司到期未还款，土地归B银行所有，该约定无效，但是不影响抵押合同中其它条款的效力。

（2）2018年4月10日抵押登记后，A公司在该土地上建的房子属于新增的房屋，不属于抵押财产。

（3）A公司的借款到期未还，B银行对房屋的拍卖价款享有优先受偿权吗？答案是B银行对房屋拍卖的价款不享有优先受偿权，因为新增地上建筑物不属于抵押财产。

（4）开发商2018年7月1日建成房屋，开发商自建成之日起对房屋享有所有权。

（5）A借款到期未还B银行和C公司的借款，我们站在C公司的角度来看，C公司对房屋价款享有多少优先受偿权呢？因为A公司是拿房屋向C公司借款，C公司可以就A公司拍卖所得400万元享有优先受偿权。

（6）同一块土地进行抵押，不动产作抵押，要按照登记的先后顺序进行清偿。我们知道A公司的土地所有权是政府通过无偿划拨给予的，那现在土地拍卖了，A公司当然要补交土地出让金了，该怎么补缴呢？土地拍卖价款800万元，应先向政府补交土地出让金300万元，对剩下来的500万元按照登记的先后顺序来进行清偿，B银行优先于C公司得到受偿。

（二）注意事项

（1）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。

（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或人民政府的证书决定生效时发生效力。

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