律师说法丨二手房交易的10个法律问题

“阴阳合同”是指交易时双方签了两份价格不同的合同，约定的标的物是同一座房屋，目的一般是为了过户时少向国家缴税。根据我国法律规定，判断两份合同的效力要看哪一份是双方的真实意思表示，虚假合同中关于价款的约定条款属于恶意串通，因损害国家利益而无效。而其他条款如不违反法律规定的，继续有效。继续有效的条款与真实合同对应条款不同的，应认定为对真实合同相关内容的变更。签订两份买卖合同，双方很容易在履行期间就履行方式、履行期限等产生纠纷，将来出售、拆迁时也会遭受一定的损失。

如果约定了定金条款，首先要看是否在性质上属于定金。仅在合同中约定定金，但没有实际交付的、仅有口头约定或者再在收据上标注“定金”的，不属于定金；若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时约定了定金的性质，也具有定金的法律效力；其次要根据约定内容看是立约定金还是违约定金，是否达到了定金罚则的条件，如因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；最后是双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。

二手房交易中，经常出现的交易流程是买卖双方在中介公司签订三方买卖居间协议，根据协议的约定再去办理网签购房合同，如何认定该居间协议的性质，签订了该协议是否就意味着正式确立了房屋买卖关系？要具体看协议约定的内容，并结合出卖人是否已经按照约定收受房款等情形，如果协议内容包含了房屋买卖的主要内容，比如付款金额、付款时间、过户时间、逾期付款责任、逾期过户责任等，就视为该居间协议同时也是买卖双方的房屋买卖合同。如果只是约定了下一步继续签订房屋买卖合同，那么该协议就不具有房屋买卖合同的性质，而是属于预约合同。

看购房合同怎么约定，以及贷款办不下来的原因在哪方。如果购房合同中约定如因购房者原因未审核通过，剩余房款需要购房者自行付款交付，购房者无法支付就会构成违约，因此建议购房者在签订合同时一定要仔细察看条款，尽量约定如果贷款申请不通过双方再协商解决或者解除合同。如果是对方的原因导致贷款办不下来，或者是因为政策变化等不可归责于双方的原因，可以主张合同无法继续履行，双方解除合同，让对方把已付房款退回，如果有损失双方根据公平原则承担。

看居间协议约定的工作内容和期限来判断。如果约定只要双方签订买卖合同，中介公司就完成工作（实践中很多中介公司都会这么约定），主张已经完成了居间服务，要求支付服务费，根据合同约定，该合同已经履行完毕，需要按照约定支付中介费，如果不支付会产生违约金的问题。如果是约定到买卖双方履行完过户手续时截止，那么中介公司没有完成工作，不需要支付中介费，也不需要支付违约金。

婚姻财产如无约定属于共有财产，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。如何判断是不是善意取得，一般要看是否尽到了形式审查义务，比如查看房产证是一个人的名字还是双方名字，是否以合理的价格转让，是否已经依照法律规定登记和交付。即使不构成善意取得，买房人也可以主张解除合同，要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

买卖二手房时，如果当委托人与中介公司签订了居间协议，但是又自行成交或委托他方居间、代理出售房屋的，被称作“跳单”。实际上属于违反了居间协议的约定，属于违约。需要注意的是，并不是中介公司只要带人看了房，无论成交与否，中介公司均可获得佣金，而是指中介公司履行义务提供服务后，委托人因为中介公司的服务完成了交易却恶意逃避佣金支付的，应当支付相当于佣金的违约金。

在一房二卖，且两份合同都有效的情况下，首先看谁已经办理房屋所有权变更登记。已经办理过户登记的购房者优先保护所有权。如果都没有过户登记看谁已经合法占有房屋。已经交付入住的购房者优先保护。如果既没有过户登记也没有合法占有房屋，看谁买卖合同成立在先。拿不到房的购房者可以要求卖家承担违约责任。

拆迁安置房不能直接登记在购房者名下，需要先登记在卖房者名下再过户。一般在买拆迁安置房的时候，该房屋的房产证离办理下来还要很久，再加上地方对于该类房屋转让有政策和时间限制，因此虽然签订了房屋买卖协议，但是因为无法及时过户，购房者风险较大。如：房价上涨，卖家反悔不同意过户；安置房源因为开发商的原因迟迟不能交付，又因为买家不是直接的拆迁安置人，导致维权复杂和困难；安置房的卖家家庭容易有内部分割纠纷，导致间接地影响到合同的履行。

所谓“小产权房”，就是在农村集体土地上建造并对外出售的房屋。购买“小产权房”，购买小产权房存在合同无效的法律风险，一定要注意审核出售房屋的合法手续，如果遇到违法建筑，得不到法律的保护还会遭遇被拆除的风险，“小产权房”不能在市场上自由流通，也不能办理转移登记。如遇到征收可能得不到足额的经济补偿。