开发商将拆迁已安置房屋出售给第三人引发的纠纷

　　一、基本案情

　　1999年，经某市人民政府批准，某开发商获准开发一项商品房建设工程。同年9月4日，某市拆迁办公室向开发商颁发了房屋拆迁许可证。拆迁中，需拆迁程女士房屋10间，其中临街房屋6间，拆迁补偿款合计110554.33元。2001年5月13日，开发商与程女士签订房屋拆迁安置协议书，约定程女士回迁安置该商品房西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，安置价每平方米680元，计57800元。开发商作为甲方，程女士作为乙方，某市拆迁办公室作为见证机关在协议上签字或盖章。2001年11月8日，在房屋销售过程中，该开发商将约定安置给程女士的房屋卖给了王先生，价格为499636.36元。程女士因此于2003年1月30日向法院起诉，要求开发商、某市房屋折迁安置综合服务中心(以下简称拆迁安置中心)履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置协议中约定的门面房。王先生作为第三人参加诉讼。

　　二、法院审理

　　法院经审理认为，本案中的拆迁安置协议是合法有效的，双方应按约定履行。开发商未按协议约定将房屋安置给程女士，应承担违约责任。拆迁安置中心不是合同当事人，根据合同相对性原则，程女士要求拆迁安置中心承担责任于法无据，不予支持。王先生与开发商在签订商品房买卖合同时均不知晓房屋已安置的事实，且王先生已支付了对价，故该合同是合法有效的，王先生属善意取得，该房屋应归王先生所有。开发商未能按照拆迁协议给程女士安置房屋，并非开发商在安置后又故意出售给他人，故不适用《商品房买卖合同纠纷案件解释》第7条第1款款的规定，开发商应按照相应价款赔偿程女士的损失。最后判决房屋归王先生所有，开发商赔偿程女士损失499636.36元，驳回程女士的其他诉讼请求。程女士不服一审判决，提起上诉。二审法院以相同的理由驳回上诉，维持原判。判决生效后，王先生于2004年9月2日办理了房屋所有权证后程女士又申请再审，此案被发回原审法院重审。原审法院经再审后，依照《合同法》第54条第2款款、第107条，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第7条第1款之规定，判决房屋应归程女士所有，驳回程女士对拆迁安置中心的诉讼请求。判决后，王先生与开发商提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　(一)涉案拆迁协议的效力及处理

　　城市房屋拆迁是城市建设的必经环节和重要程序。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实践中实行房屋产权调换的，为了追求利润的最大化，拆迁人往往将应该给予被拆迁人的方位、楼层、朝向等居住因素较好的拆迁安置房或商业利用价值较高的拆迁安置商业店面另行出售给第三人，致使被拆迁人的安置房屋落空，从而引发纠纷。对此，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第7条第1款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成以房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着拆迁人以其易地或者原地在建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。故无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书，被拆迁人均可追回该拆迁补偿安置房屋。

　　1.本案拆迁协议中有关补偿安置房屋的约定符合上述解释第7条第1款房屋“位置、用途特定”的要求。只有经过特定化，该拆迁补偿安置房屋才能成为被拆迁人主张优先取得的对象。本案开发商作为甲方、程女士作作为乙方、某市拆迁办公室作为见证机关签订的拆迁安置议书，约定给程女士回迁安置西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，从此项内容看，协议关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的。

　　2.根据上述解释第28条第2款规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在审、二审阶段的，适用该解释。该解释于2003年6月1日施行，本案在其施行后尚在一审阶段，故应当适用该解释。

　　3.根据该解释第7条第2款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第8条的规定处理”的规定，程女士可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案程女士并未行使解除权，而是请求取得房屋所有权，法院应予支持。

　　(二)涉案商品房买卖合同的效力及处理

　　上述解释第7条是针对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁安置协议中被拆迁人予以特定保护而作的规定。该条款表明，一旦被拆迁人请求获得该房屋的所有权，第三人订立商品房买卖合同的目的将无法实现。对于第三人来说，其无法获得所购房屋所有权是由于出卖人故意隐瞒所售房屋是被拆迁人以所有权调换形式取得的拆迁补偿安置房屋所致，其所受损失理应得到赔偿。上述解释第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　本案开发商明知涉案房屋已安置给程女士的事实而故意隐瞒，将该房屋又出售给王先生的行为构成了欺诈行为。因此，开发商与王先生签订的商品房买卖合同属于可撤销合同。王先生执行判决返还房屋后，可行使撤销权要求开发商返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。根据以上规定，王先生可以获得双倍赔偿。

　　四、律师建议

　　被拆迁人在与拆迁人订立拆迁补偿安置协议时，从保护自身利益、取得安置最优方案的角度出发，应当尽可能在协议中约定以调换所有权形式取得安置房屋的所有权，且该安置房应约定为“位置具体、用途特定”，才能优先取得该房屋的。而善意第三人可获得双倍赔偿。

　　此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。