征地拆迁常见问题快问快答汇总

　　笔者：尹利兵律师

　　面对征地拆迁问题，很多老百姓经常会进行通过各种问答渠道来咨询，对于常见的同一类问题，笔者作为该类型专业维权律师，为此特地整理和总结了一些问得最多的问题与大家分享：

　　问题1：强拆怎么办?

　　答：遇到强拆需要看具体情况，事实上，强拆分为行政强拆和司法强拆。一般而言，经过法院作出准予强制执行的司法强拆是法律允许的;而未经法定程序由政府行政机关来实施的行政强拆或者其他非行政机关实施的强拆行为都是违法的，当事人可及时报警，以及自行取证等方式保留好相关证据，然后再通过律师介入来启动法律程序维权。关于这个问题，本人专门写过一篇相关文章，有兴趣的朋友可看看本律师写的《强拆被废止了吗》这篇文章。

　　问题2：拆迁补偿按照什么标准给?

　　答：目前为止，我国没有全国可统一适用的拆迁补偿标准和法律规定，按照现在房屋征收的基本原则，对于房屋拆迁补偿以不低于类似房地产市场价格来保证原有的居住条件和生活水平不降低，这意思不一定是新建商品房的市场价值，而是与被征收房屋的地段、区位、结构、装修等各方面类似的房屋市场价值作为参照来补偿。

　　问题3：现在拆迁补偿都包含哪些项目?

　　答：一般而言，房屋拆迁补偿项目包括以下几项：1、房屋主体架构以及房屋内的装潢、装修及其他附属物的补偿;2、临时安置补助费;3、搬迁补助费;4、停产停业补偿;5、搬迁奖励;

　　问题4：国有土地上房屋征收，谁有权发布土地征收决定和补偿安置方案?

　　答：市、县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;市、县级政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　问题5：国有土地上的房屋征收多少钱一平?

　　答：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不应低于房屋征收决定公告之日、被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋的补偿价格，要符合现在的市场价格。具体价格，可咨询当地房地产中介。同时，作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　问题6：国有土地上房屋征收，若征收方侵害了被征收人的合法权益，该怎么办?

　　答：被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。若房屋征收部门与被征收人、在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门，报请作出房屋征收决定的市、县级政府依照法律的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。所以，需要注意，对于争议，要在法定的时间内，及时维权。

　　问题7：集体土地上的房屋和土地征收，村委会和乡政府可以征收土地和房屋吗?

　　答：不可以。乡镇政府或者村委会，无权来征收土地，市、县政府有权征收土地。征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

　　问题8：集体土地上的土地征收，每亩的单价是多少?

　　答：对于征地补偿标准，目前没有全国适用的所谓“国家征地补偿标准”，根据我国《土地管理法》和相关法规来看，主要由省级政府来制定相应的征地指导补偿标准，市、县地方政府再根据实际情况来制定征地补偿安置方案予以实施。如果存在未经法定程序征地或者补偿极不合理的情形，建议依法维权。同时要注意，以租代征，是违法征收：如一些地方以流转、租赁等形式用于建设，以几百块钱一亩(或者一年多少斤粮食)的价格征收土地，还说租X年，明显违法

　　问题9：集体土地上农村房屋拆迁，每平方的单价是多少?

　　答：国家层面没有统一的标准，但有一个原则，既是：不得降低原有生活水平，短期生活有保障，长远生活有改善。基于此原则，可以对比征收方发给的安置补偿方案来确定。

　　问题10：集体土地上的房屋和土地征收，没有任何文件，就可征收吗?

　　答：不可以，没有任何的征收手续，是不合法的，必须要有省级政府或者国务院，批准的土地征收批复。且没有看到任何公告的情况下，也是违法的，征收集体土地，必须张贴书面的土地征收公告、安置补偿方案公告。未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

　　法律规定：由国务院批准的征收土地为：基本农田;基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;其他土地超过七十公顷的。述以外土地征收的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照法律的规定先行办理农用地转用审批。征用农民集体所有土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)政府所在地进行公告。

　　问题11：征收鱼塘、苗木、各种养殖场的补偿标准是多少?

　　答：对于苗木和地上种植物的补偿标准一般由地级市政府发布，应先查询当地国土局文件。对于鱼塘和养殖场等特殊养殖的，需要评估机构评估后，才能有谈判基础。

　　问题12：宅基地转让协议有效吗?

　　答：关于宅基地转让协议是否有效问题，同样需要区分具体情形，一般而言，如果交易双方都是同一集体经济组织内部成员，也没有违反地方有关限制性规定的情形，协议原则上是有效的;如果交易双方不属于同一集体经济组织，在没有特殊规定的前提下，那么协议原则上是无效的。具体如何区分，同样可以关注本律师写的《简析农村房屋买卖合同效力问题》这篇文章。