房屋租赁合同无效的法律后果

在房屋租赁合同纠纷中承租的房屋系违法建筑进而被认定租赁合同无效所导致的纠纷在实践中占很大一部分比例。根据《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文将对房屋租赁合同无效的后果进行简要论述

一、返还财产及占有使用费

房屋租赁合同被确认无效后，承租人应返实际占有的租赁房屋。出租人则应返还承租人支付的租金和保证金。一般而言，两者可以相互抵消。但因租赁期间已经出现纠纷，可能出现承租人停止支付租金并仍实际使用房屋的情况，这种情况出租人有权要求承租人支付房屋的占有使用费。一般情况下，占有使用费可以参照合同约定的租金标准支付，但是如果出现房屋系违章建筑、有重大质量瑕疵不能使用等情形，承租人可以要求与出租人协商减少房屋的占有使用费。在租赁房屋被转租的情况下，因房屋被次承租人继续占有使用而不能返还，出租人有权请求参照租赁合同或转租合同的租金标准向承租人或次承租人主张逾期返还房屋占有使用费。房屋租赁合同一旦被认定无效，合同中约定的免租期条款也相应无效。出租人有权要求承租人返还免租期内占有房屋所获取的利益。出租人在免租期内的收益体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。

二、过错责任的认定

因房屋租赁合同无效而主张对方赔偿损失的前提是因对方存在过错，故需证明行为人存在过错。导致房屋租赁合同无效的情形一般有两种，第一是租赁房屋系违法建筑，第二是行为人非法转租。

在租赁房屋系违法建筑而导致合同无效的情况下，出租人作为租赁房屋的管理人，对租赁房屋的实际状况对比承租人应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况也具有审慎的注意义务，然疏于注意的过错程度较轻，故对合同无效造成的损失承担次要责任，出租人承担主要责任。但如果承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。若承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，则有提供虚假材料的出租人承担全部过错责任。

承租人未经出租人同意将房屋转租的行为被法院认定为无效的，承租人在明知的情况下仍与次承租人签订合同，承租人一般应承担主要的过错责任，次承租人在签约前未尽到审慎的注意义务则应承担次要的过错责任。次承租人的审慎义务通常表现为要求出租人出示前手合同或出租人同意转租的证明等。如果房屋租赁合同中对合同无效责任分担直接作出约定，此种约定无效。

三、损失赔偿的认定

因房屋租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，这种赔偿责任的性质属于缔约过失责任。该责任区别于合同违约责任，只包括因合同无效而实际遭受的损失（比如：装饰装修费用、改扩建费用等），不包括合同履行后可以获得的利益（比如：承租人的经营损失、员工安置费等）。

在承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，产生的损失由承租人自行承担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归出租人所有；对于出租人不同意利用的装饰装修物，则应区分情况处理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但应将房屋恢复原状；已经形成附合的，则由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。房屋租赁合同租期届满但被认定为无效合同的，因承租人在装修投入时对租赁期限及期满后不续约的风险有预估，且承租人在租赁期间已享有全部装饰装修的利益，其租赁目的也已实现，故其装修投入不应再列入合同无效的损失范围。合同无效后的装饰装修损失计算以现值损失为准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。现值损失的认定可采用“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。

房屋租赁合同无效时，在承租人未经出租人同意扩建的情况下，产生的损失由承租人自行承担。若在承租人经出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担。未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分担。与装饰装修物计算现值损失不同，扩建损失以扩建物的造价为标准。计算该类损失时一般可采用工程造价费用支出法，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失。实践中，具体数额可根据个案中扩建物的使用状况、实际利用价值、出租人的扩建受益情况、市价波动、政策形势等因素予以综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。