土地一级开发合同解除后应返还和支付的投资款及资金占用费范围如何认定？ ——昆明市西山区人民政府、云南锡联房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

　　案情简介：

　　2009年7月13日，昆锡联与永昌街道办事处城中村拆迁改造指挥部签订了《城中村改造投资框架协议》和《分期改造协议》。

　　案涉项目属政府招商引资项目，西山区政府要求凡参与城中村改造的建设单位，必须在西山区内成立项目投资公司，并办理税务登记。昆锡联的注册地未在西山区，故按照政府要求，2009年12月15日，云南锡业房地产开发经营有限公司与某投资公司和某房地产开发公司共同出资成立了锡联公司。

　　2010年3月15日，永昌街道办事处城中村拆迁改造指挥部向西山区城中村改造指挥部提交《城中村重建改造项目变更意向投资人的报告》，明确新成立的锡联公司将承接昆锡联作为城中村拆迁改造的项目投资公司。

　　2011年，西山区政府与锡联公司签订《西山区螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设项目前期投资合作协议》，明确由锡联公司负责改造开发西山区永昌街道办事处约151.8亩的土地，其中第五条约定：如果锡联公司在项目土地公开交易过程中，未能取得该项目土地的使用权，则由西山区政府负责督促相关部门在规定时限内，返还锡联公司为该项目土地投入的所有开发资金成本(具体金额须经具有资质的审计机构确认)，同时西山区政府应给予锡联公司一定的补偿。补偿标准：根据经确认的开发资金成本，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮2%，以及按城中村改造相关文件政策执行。

　　2014年11月11日，西山区政府向昆明市人民政府提交了《关于对云南锡联房地产开发有限公司退出螺蛳湾项目前期投入成本认定有关事项的请示》，根据两家中介机构的认定结果，请示如下：一、确认锡联公司投入到螺蛳湾指挥部共管账户资金共2.66亿元，第一年按同期人民银行公布的贷款基准利率上浮2%。二、认可锡联公司直接与被拆迁户签订拆迁补充协议的成本。三、参照昆明市人民政府令第97号及《昆明市土地储备支出核算管理办法》规定的“按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付管理费”。

　　2015年1月26日，西山区政府与锡联公司签订《投资合作协议解除合同》，解除双方投资合作关系，约定锡联公司主张其因履行《投资合作协议》而投入共管账户的资金和利息，以及未打入共管账户但用于本项目的相关费用和利息，由锡联公司依其主张向人民法院提起诉讼，西山区政府将根据法院裁决认定结果向锡联公司予以支付。

　　裁判要旨：

　　本案双方争议的焦点是，西山区政府应向锡联公司支付的投资款及资金占用费金额应如何确定。法院认为，案涉《投资合作协议》已由双方协议解除，本案解决的争议实际系合同解除后双方权利义务的结算与清理。根据《解除合同》第三条约定锡联公司因履行《投资合作协议》而投入共管账户的资金和利息，以及未打入共管账户但用于本项目的相关费用和利息，应当根据履行情况和合同性质，由西山区政府予以返还。西山区政府应按照约定的补偿标准支付资金占用费，不以锡联公司全面履行完毕城中村改造项目为前提。

　　案号： (2017)最高法民终277号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：威科先行

　　张仁藏律师评析：

　　案件中争议的返还款项主要有间接费用(公司经营管理费用)、拆迁补偿款和其他补偿款以及设计费、展板费和测绘费等费用。关于间接费用，西山区政府主张是公司运营费用，与案涉项目无关，而法院认为，如果《投资合作协议》全面履行，案涉项目投资开发完毕，锡联公司即可通过开发项目获得相关收益，其管理成本作为项目开发成本，自然不应由西山区政府负担。但协议解除《投资合作协议》后，锡联公司尚未获得合同约定的土地使用权，案涉项目尚未开发。本案实际涉及约定解除合同情形下双方权利义务的结算和清理，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此法院认为，此时应当根据合同履行情况和合同性质，由西山区政府予以返还。

　　法院还认为，双方在《解除合同》中对返还的范围也已作出约定，即不仅包括锡联公司因履行《投资合作协议》投入共管账户的资金和利息，还包括锡联公司为案涉项目支出的相关费用和利息。这涉及到对《解除合同》第三条的理解问题，合同条文约定西山区政府将根据法院裁决认定结果支付投入共管账户的资金和利息，以及未打入共管账户但用于本项目的相关费用和利息，而法院将其理解为确定地约定返还包括锡联公司为案涉项目支出的相关费用和利息。

　　此外，案涉项目属政府招商引资项目，锡联公司即是按照政府要求为开发案涉项目成立的项目投资公司，该公司的经营管理费应属于为案涉项目支出的相关费用，西山区政府应予返还，而无论昆锡联与锡联公司是否是不同的项目主体，均不影响锡联公司依据《投资合作协议》和《解除合同》主张相关权利。

　　关于拆迁补偿款和其他补偿款，西山区政府以锡联公司没有按照政府拆迁安置政策确定的补偿项目及标准支付相关费用为由主张不予返还，但法院认为，案涉项目的拆迁补偿安置主体是西山区政府，相关的拆迁工作亦应由其主导实施，锡联公司没有理由也无法独自支付相关拆迁补偿款项。而且在案涉合同履行过程中，西山区政府从未对该笔费用的支出提出异议。在西山区政府《关于对锡联公司退出项目前期投入成本认定的请示》中也已明确认可锡联公司直接与被拆迁户签订拆迁补充协议的成本。

　　关于设计费、展板费和测绘费，西山区政府主张该三笔费用应属于后续房地产开发费用，不属于土地一级开发所必须支出的费用。法院认为，区分锡联公司所支出费用的性质是属于土地一级开发应由政府负担的费用还是后续房地产开发应由公司负担的成本，只在合同继续履行的情况下才有意义。在锡联公司没有得到案涉项目的土地使用权，退出案涉项目的情况下，其前期基于履行《投资合作协议》的预期，对案涉项目进行规划、设计所支出的费用，是整个开发项目过程中的必要一环，该笔费用已由锡联公司实际支出，由西山区政府返还，符合诚实信用原则和公平原则。由此可见，法院并非以直接用于土地一级开发为标准，而是根据合同的履行情况判定合同解除后投资款的返还范围。

　　关于西山区政府应负担的资金占用费的金额，西山区政府主张，按照《投资合作协议》第五条，只有在锡联公司全面履行完毕城中村改造项目的情况下，才能获得同期银行贷款利率上浮2%的补偿。法院认为，从文字表述看，该条是对锡联公司未能取得案涉项目土地使用权给予补偿的约定，并未明确以锡联公司全面履行完毕城中村改造项目为前提。实际上，如果锡联公司全部履行完毕城中村改造项目，相关投资开发费用已作为锡联公司开发经营成本，亦不涉及返还问题。虽然本案中双方为协议解除《投资合作协议》所签订的《解除合同》中并未对资金占用费的计算标准进行约定，但法院认为《投资合作协议》的相关的结算和清理条款对双方当事人仍具有约束力，在锡联公司没有取得案涉项目土地的情况下，应当按照约定给予补偿。因此，法院确定西山区政府应以锡联公司实际投入按年利率8%的标准计算向锡联公司支付资金占用费。

　　此案中，对土地一级开发合同解除后的投资款及资金占用费的返还问题，法院按照合同的履行情况和合同性质进行了认定。未投入共管集资账户、未直接用于土地一级开发、拆迁补偿支出不符合政府相关拆迁安置政策标准、未履行完毕土地一级开发项目等都不能作为拒绝返还开发企业投资款和资金占用费的依据。