小产权房屋买卖合同纠纷案例解读

　　小产权房屋买卖合同纠纷案例解读

　　今天与大家分享的是青岛市中级法院的一个案例，案号是(2016)鲁02民终7698号，该案是一个涉及小产权房屋买卖的一个案件，买房人胜诉，具有实际意义，供各位参考。

　　青岛的房价从2016年底开始如同坐了火箭一样一骑绝尘，房价高企，买不起房啊。于是很多人开始动小产权房屋的脑子，小产权房屋是集体土地上建设的房屋，具有福利性质，一般只有本村居民才能居住，城镇居民是不能买卖居住的，如果卖房人反悔，主张合同无效，对买房人很不利，最近就遇到很多因为房价上涨，买房人主张合同无效的案子。

　　小产权房屋不能买卖，但是可以租的，类似的例子在上海北京已经有显现了，地产公司拿到政府规定只能建出租房的地皮后，保证不卖房屋，房屋所有权百分之百自己持有，但是房子一次性出租20年，租金高达一个月5万元，一次性付清房租，然而租房的人依然爆满，其中的猫腻，大家都懂，无非是出租之名实为买卖之实。

　　回来说我们今天的案子，原告向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》(以下简称房屋买卖协议)无效;2.本案诉讼费用由被告承担。

　　法院查明：2001年7月20日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定：原告自愿将孟家滩村所属879号住房卖给大场镇马家滩村的 被告;房屋价格50000元，由被告于2001年7月20日一次性支付，原告于2001年12月31日前将房屋交给被告居住使用。同日，被告通过王守三向原告交付购房款50000元，原告出具收款证明，证明其收到了房款。

　　原告起诉认为：本案名为买卖房屋纠纷，实为民间借贷纠纷，上诉人与被上诉人不存在真正的买卖关系，即使存在真正的买卖合同关系，因被上诉人并非上诉人村村民，应当认定合同无效。本案系确认合同无效纠纷，不应适用诉讼时效制度。

　　被告答辩称，被上诉人与上诉人不存在民间借贷关系，房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，并已于2001年履行完毕。本案合同在2001年已经履行完毕，已经超过两年，应当驳回上诉人的诉讼请求。

　　一审法院认为，本案争议的焦点是原告请求确认合同无效是否适用诉讼时效制度。原告主张本案不适用诉讼时效的规定，原因是《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》并无明确规定请求确认合同无效适用诉讼时效制度，且确认合同无效是实体法上的形成权。本院认为，如果认为请求确认合同无效不受诉讼时效限制，则必然存在已履行多年的合同仍可恢复到订立合同之初的财产状况的现象，这显然不利于维护民事财产流转关系的稳定，也不符合诉讼时效制度的立法宗旨和目的;另请求确认合同无效的实质在于要求对方返还财产，而该返还财产请求权当受诉讼时效限制。故对原告主张请求确认合同无效不适用诉讼时效制度的抗辩意见，本院不予采纳。

　　综上所述，本案房屋买卖协议已履行完毕超过两年时间，原告请求确认原告于2001年7月20日同被告签订的房屋买卖协议无效的诉请，已超过两年诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。

　　二审法院认为，本案争议焦点是原告请求确认其与被告签订的房屋买卖协议无效是否已经超过诉讼时效。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”因此，合同当事人行使权利、履行义务应当讲诚实，守信用，相互协作配合，不损害他人利益和社会利益，本案涉案房屋买卖协议早在2001年已经履行完毕，且本案涉案房屋已经被拆迁，被告在2010年11月签订了搬迁安置补偿协议，本案应当维护交易的安全和秩序，充分保护守约方即本案被上诉人的民事权益，一审法院驳回原告的诉讼请求正确，应当予以维持。

　　这是一起小产权房屋买卖胜诉的案子，研究的意义重大

　　1、合同履行完毕满2年，再来主张合同无效，法院不会支持，所以，买小产权房的人们，千万拖过合同履行完毕两年再说。