房屋买卖合同疑难案件分析（二）------转手按揭房，贷款如何偿？

　　转按揭二手房屋纠纷

　　转手按揭房，贷款如何偿?

　　陈熙颖律师

　　【案情简介及争议焦点】

　　2015年4月，童某将按揭房屋作价70万元售与刘某，约定余下50万元按揭款由刘某承担，“如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，则刘某应按贷款额度的5%。每月赔偿给童某”，“任何一方违约，应支付对方违约金10万元”。2017年5月，刘刘某将该房作价95万元售

　　子吴某。2017年6月起，刘某连续3个月停止支付贷款。

　　争议焦点：1.刘某是否根本违约?2.能否解除合同?

　　【裁判要点】

　　1.不构成根本违约。本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行意愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给吴某利益造成

　　影响，故本案合同应继续履行。

　　2.违约责任的认定。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金10万元又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5%每月赔偿给卖方，故童某依法可选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故对刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳。

　　【法风险提示】

　　1.购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记的条件，将直接影响同的履行，如果不能办理转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约;由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需要对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利。

　　2.转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分，由买方以现金方式补足”，若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，合同无法继续履行的后果，依据前款通行约定，往往由买方来承担违约的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。

　　3.按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人起诉，可以要求继续履行合同，如要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款，均无法律依据。

　　4.合同约定的先履行义务，因情势变化导致履行受阻或履行无必要的，先履行义务人应对此举证。约定出卖人有申请转按揭的义务，因最终未在约定期限内办理，其应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证;约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕，因未履行，应当就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进行举证。

　　5.合同履行中的通知、协助等附随义务的不作为，亦可能成为一方违约的口实。在转按揭房屋买卖合同履行中，在非归因于买卖双方的情况下导致转按揭办理受阻，买方有义务通知卖方协商解决的途径。