预售商品房的交付条件

2018/07/11 16:58:29 查看270次 来源:袁慧律师

  长期以来,我国大多数城市对商品房交房条件没有明确界定,主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。实践中,不排除有的开发商为了赶工期,不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付,交付使用后再进行不定期整改,使购房者的权益不能得到有效保障,那么交付商品房到底应达到什么标准或者应该满足什么条件?

  本律师认为交付商品房的条件应当包含法定条件和约定条件,在合同约定条件不符合或者低于法律规定标准时,应当依照法律规定的条件。

  根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等均确定了“经验收合格后,方可交付使用”,同时《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定建设单位应当向工程所在地建设主管部门申请工程竣工验收备案手续,备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,有权责令停止使用,重新组织竣工验收。

  综合上述法律法规的规定,商品房交房的法定条件可总结为房地产开发项目经验收合格,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》,只有拥有了《竣工验收备案表》才代表该项目已经通过了规划、公安消防、环保等部门对于项目施工品质、交房条件的认可及准许,这也直接关系到购房人后期房产证的办理,同时开发商在交付住宅用房时还应向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

  若开发商交房不符合条件,购房人应采取什么措施?

  (一)开发商交房不符合法定条件的,即不能提供前文所述“一表两书”,购房人有权利拒绝收房,同时开发商应承担逾期交房责任。

  (二)对于开发商交房不符合合同约定条件的,业主也可以拒绝收房,开发商应承担延期交房责任。

  (三)对于开发商交房时,出现房屋质量问题,应看房屋质量的严重程度,若房屋主体结构质量不合格,或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,业主有权利拒绝收房,甚至有权利解除商品房买卖合同。若房屋仅有轻微质量瑕疵,如墙面有裂缝或小面积脱落等,业主应及时收房,但开发商应在一定时间内修复。

  实践中,开发商逾期交房后往往伴随着逾期办证,开发商为了降低损失,可能会在商品房买卖合同中注明“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”,以类似合同条款为由,认为即使认定开发商逾期交房,那么逾期交付房权属证书的时间也应当相应的顺延,本律师认为这样的条款应属无效,理由如下:

  《合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

  上述约定条款导致购房人的权益处于长期不确定状态,免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效的格式条款,故开发商不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。


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