侵犯租赁合同优先购买权有何责任？

房屋租赁合同纠纷属于常见纠纷，除了大家常见的关于租金支付、房屋毁损等方面的纠纷，近年来，关于租客优先购买权的问题也日益凸显，因此引发的纠纷也时有发生。在一些纠纷中，承租人认为其未能实际享受到法律赋予的权利，而出租人也往往忽视了承租人享有的该项权利而忘记与承租人沟通买受事宜或沟通不当，导致后续一系列纠纷产生。

那么，因侵犯承租人优先购买权而产生的相应纠纷，并导致房屋差价损失、装修损失等，由谁来承担？又应如何承担呢？

案例

       郝先生与袁小姐于2012年签订《房屋租赁合同》，郝先生承租涉案房屋，租期至2018年4月24日止。2016年袁小姐意向出售涉案房屋，在出售过程中，袁小姐告知了郝先生出售事宜，郝先生表示其有意购买，但后续过程中袁小姐未将涉案房屋与其他拟购买方的“同等条件”（含房屋价款、付款条件等）如实告知郝先生，也未给予郝先生合理考虑期限。2016年10月19日，袁小姐将涉案房屋出售给张小姐。

   虽然存在着“买卖不破租赁”的原则，但2017年4月2日，张小姐仍然擅自将涉案房屋门锁更换，且通过发送告知通知书、短信等方式与郝先生协商房屋租赁合同解除事宜，令郝先生无法继续正常使用涉案房屋。协商无果后，郝先生诉至法院，以侵权为由要求退还房屋押金、赔偿违约金、支付装修损失等。

案件评析

依据《中华人民共和国民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”郝先生与袁小姐系房屋租赁合同关系，袁小姐虽在出售过程中告知了郝先生出售事宜，但未将同等情况告知，侵犯了郝先生的优先购买权。

袁小姐将房屋出售给张小姐的时间为2016年，而租赁合同订立于2012年，依照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即“买卖不破租赁”，张小姐应承继履行原订立在袁小姐与郝先生之间的租赁合同，并且作为原产权人的袁小姐有义务将出售行为告知承租人。张小姐于2017年4月2日更换了房屋门锁，导致郝先生无法正常使用租赁房屋，构成了违约，应当支付合同违约金。关于郝先生为房屋进行的装修装饰及添加的家具家电，因张小姐有违约情形，应当酌情承担部分过错责任。至于郝先生主张的房屋差价损失，未提供较有利的证据支持，很难得到赔偿。

结果

袁小姐退还房屋押金及郝先生无法使用租赁房屋期间的租金给郝先生，张小姐赔偿郝先生一个月租金作为违约金，并且还应赔偿郝先生一定的房屋装修维护款，未支持郝先生要求赔偿房屋差价的诉讼请求。

解析

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》原21条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”（该条现已被删除）。同时，基于合同相对性原理，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应依照《民法典》有关合同效力的规定进行判断，《民法典》第726条关于优先购买权的规定不属于《民法典》第153条所称效力强制性规定，即此规定不属于因违反法律强制性规定而导致合同无效的情形。

因此，在侵犯承租人优先购买权的案件中，承租人主张买卖合同无效的，往往得不到支持。而像本案件主张侵权责任的，法院将其作为一般债权进行保护，故建议承租人以主张侵犯优先购买权以维护自己的合法权益。

在实操中，为更好的保障承租人的优先购买权，建议承租人可以在合同中明确约定有关优先购买权的行使，如约定提前通知及违约责任，以约束出租人任意出售房屋，损害承租人利益。对于优先购买权被侵害的情况发生，应当妥善保留证据，否则后期需承担举证不利的责任。至于出租人是否需要赔偿承租人房价上涨利益则要由法院结合具体案件情况综合分析后酌情判定。