离婚后房产到底该如何分割

　　对于大多数人而言，夫妻共同财产中价值最大的是房产，对于一般的家庭而言，购买一套商品房往往需要动用两代人积蓄，因此在离婚率居高不下的今天，离婚时夫妻对于房产的归属往往争得你死我活。分割房产往往涉及到房屋所有权登记在哪方名下、按揭、房屋的出资等具体情况，加之我国法律对于离婚时房产应如何分割规定较为笼统，并不能涵盖实践中的所有的情况，因此对于一般人而言，在买房时很难搞得清楚倘若离婚，房子在法律上应该如何认定归属，这也为今后的纠纷埋下了隐患。

　　下面结合法律规定和经验对离婚中的常见有较大争议的情况做如下分析

　　情况1：夫妻一方婚前全款买房，婚后取得房产证，登记在自己名下

　　结论：属于个人财产

　　夫妻一方用其婚前财产购买房屋，只是婚前财产从一种形式转化为另一种形式，仍不改变婚前财产性质。

　　情况2：夫妻一方婚前全款买房，婚前取得房产证，登记在对方名下

　　结论：视为对另一方的赠与

　　在婚前，有些人会为了取得对方的好感，婚前将房屋登记到对方名下，作为双方共同生活的居所，这种行为实际上是将本应由自己取得的房屋所有权无偿转让给了另一方，属于一种赠与行为，该赠与财产的取得在婚前，因此属于另一方的个人财产。购买房屋一方离婚后不能对该房屋进行分割。但是倘若该房屋属于赠与对方的彩礼(聘礼)，因为彩礼是一种附条件的赠与，如果双方未办理结婚登记或婚后未共同生活在一起，还是可以要求返还的。

　　情况3：夫妻一方婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下

　　结论：可以判决不动产归产权登记一方

　　该条是《婚姻法司法解释三》第十条规定的情形，此种处理方式既符合《物权法》的规定也保障了购买房屋一方的期待权。个人财产支付首付的按揭房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体，离婚时若双方婚姻关系存续时间较长，共同还贷的款项占比很高，非购房一方也能获得较高的补偿，对未取得房屋所有权一方也是公平的。

　　情形4：婚前夫妻双方共同支付首付，因其中一人有征信问题无法贷款而仅以另一方名义向银行贷款，房产证登记在一方名下

　　结论：夫妻共同财产

　　夫妻双方共同支付首付的，但因征信问题仅以另一方名义向银行贷款的，由于夫妻双方是基于共同买房的意愿，共同支付首付，共同贷款，共同偿还贷款，双方对房屋都享有期待权都应得到法律的保护，因此婚后取得房产证的，为夫妻共同财产。

　　情形5：婚前夫妻一方父母为双方购置房屋出资的，房屋登记在另一方名下

　　结论：产权登记方个人财产

　　根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定，婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。子女取得父母购房赠与的出资后，该出资即为子女的个人财产，子女有权对该出资进行处分，子女用该出资购买房屋，并将房屋登记在夫妻另一方名下，因夫妻另一方在婚前取得该房屋，属于赠与夫妻另一方的个人财产，离婚时不能分割，该出资也包含在房屋中一并赠与给夫妻另一方，因此不能要求对方返还该出资。

　　情形6：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下

　　结论：产权登记方个人财产

　　根据《婚姻法解释三》第7条第一款的规定，上面的情形应当为出资人子女名下的个人财产，但应当注意的，《婚姻法解释二》第22条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”似乎与《婚姻法解释三》第7条矛盾，但仔细对比法条的表述可以发现，第7条表述的是为子女购买的不动产，也就是说父母是直接将房屋赠与给子女所有的，购买房屋的主体是父母，而第22条仅是为购买房屋出资，由于出资的父母并没有取得房屋的所有权，进而并不能将房屋赠与子女，出资是将款项赠与子女，购买房屋的主体是子女，根据《婚姻法》第十七条第四项、第十八条第三项的规定，婚后赠与夫妻一方的财产如没有明确表明只赠与夫妻一方的，推定为赠与夫妻双方。对于房屋，由于父母是将房屋直接赠与一方，未明确表示赠与自己子女，因此为子女的个人财产。如婚后，一方父母只是赠与子女购房款，没有明确表示仅赠与自己子女的情况下，子女拿该购房款购买的房屋仍属于夫妻共同财产。

　　情形7：双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下

　　结论：夫妻按份共有

　　《婚姻法解释三》第7条第二款的规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”婚后双方父母为双方子女购买不动产，夫妻取得该不动产的方式系赠与，在没有约定的情况下，法律推定为对双方的赠与，并根据出资比例认定房屋权利，这较好地保障了男女双方的父母的财产权益。离婚后，房屋的所有权根据法律的规定仍会判给一方所有，取得房屋所有权一方按照房屋的份额向另一方进行补偿。

　　情形8：婚前双方都出资，婚前取得房产证仅登记在一方名下

　　结论：产权登记方个人财产

　　婚前取得房产证，不属于夫妻共同财产，另一方并不能基于共同财产要求的房屋所有权，但如果有证据证明婚前的出资，仍可要求由另一方对自己进行补偿。

　　为避免离婚时，保障自己对房屋的合法权利，戴律师建议在购买房屋时可以采取以下几种措施：

　　1. 房产证加上自己名字，无论是婚前取得房屋，还是婚后取得房屋，将房产证加上自己的名字，都可以有效地保障自己对房屋的权利，同时也能避免因购买房屋的自己来源导致自己对房屋权利的风险。

　　2. 婚内财产协议，对于婚内购买的价值较大的动产(如汽车)不动产(如商品房)，夫妻双方如能签订婚内财产协议的话，明确财产归属，是能够避免争议，保障自己的财产权利的。

　　3. 父母出资购买房屋的，父母应当向夫妻出具书面的材料明确赠与夫妻一方还是双方，这样能够有效地避免争议。

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　　如果发生了争议，也应当及时咨询律师，律师会帮你制定方案，最大限度保障你的权益。