借名买房案例——借他人名义买房没有协议法院如何判断房屋归属

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张某玲的诉讼请求。事实和理由：从房款支付、房屋实际使用、房屋登记情况分析，不足以证明我与张某玲之间存在借名买房关系。一审法院认定事实错误，证据不足。

被告辩称：

张某玲辩称，同意一审判决，不同意张某霞的上诉请求。

法院查明

张某玲向一审法院起诉请求：1.解除我与张某霞口头订立的《借名买房协议》；2.张某霞返还我购房款324925.41元、契税4120.74元、印花税137元、住宅公共维修基金5494元；3.张某霞赔偿我房屋增值差额损失200万元；4.案件诉讼费、保全费、担保费由张某霞负担。

一审法院认定事实：张某霞与张某玲系姐妹关系。2000年8月13日，卖方（甲方）A公司（以下简称A公司）与买方（乙方）张某霞签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定乙方购买甲方位于一号房屋（以下简称案涉房屋），房屋用途为普通住宅，乙方预购房屋的定金为壹万元。价款合计为273204元；

2000年8月18日，借款人（甲方）张某霞与贷款人（乙方）银行、担保人（丙方）A公司签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定贷款金额140000元，2006年11月2日，案涉房屋取得房屋所有权证，载明房屋所有权人张某霞，建筑面积76.31平方米，房屋性质为经济适用住房。

2010年7月27日，北京住房公积金管理中心出具证明，证明借款人张某霞，贷款金额为14万元，借款年限为20年的住房公积金贷款全部偿还。

另查，案涉房屋交纳购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120.74元。

一审庭审中，张某玲提交存折、《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《担保承诺书》、房屋首付款和尾款发票、印花税收据、公共维修基金收据、契税发票、取款凭条、还清贷款证明等原件，证明其以张某霞名义购买案涉房屋，相关费用由其支付的事实。张某霞对于以上证据的证明目的均不予认可，其否认双方存在借名买房关系，并认为相关费用由其支付。

张某霞主张其在签订完预售合同和借款合同后因要出国，给张某玲留下约50万元人民币让张某玲帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。对其主张，张某玲不予认可，张某霞就款项的交付未提交证据证明。一审庭审中，张某玲提交准住证、交房清单、《房屋委托代管合同》、物业费管理收费清单、物业费发票、电视受理表及用户回执、中国联通业务受理单、房屋委托出租合同、租金支付记录等原件，证明案涉房屋由其实际控制使用。对于以上证据的证明目的，张某霞不予认可，并主张2020年7月11日已收回案涉房屋。庭审中，张某玲提交证人证言，并申请证人出庭作证。证人到庭陈述称案涉房屋由张某玲出资购买，购买时借用了张某霞的名字。

一审庭审中，张某霞提交中国工商银行存折及交易流水，证明由其支付案涉房屋银行贷款。对此，张某玲不予认可。张某玲称张某霞在其家中居住时，自行拿走银行存折，并提交录像光盘在案佐证。一审庭审中，张某霞提交不动产权证书原件，证明其为案涉房屋的权利人。该产权证书上载明登记时间为2019年9月27日并载有“补发”字样。张某霞亦提交证言，证明张某玲提交的证言不具有真实性。一审审理中，双方就案涉房屋价值协商确定为440万元。

再查，2019年10月17日，张某霞在案涉房屋上设定最高额抵押，抵押权人为B公司，被担保主债权数额为452万元，担保范围为本金和利息，债务履行期限为2019年10月16日起至2024年10月16日止。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。一审案件中，张某玲与张某霞系亲戚关系，双方并未签订书面借名买房协议。一审庭审中，张某玲持有合同及发票原件，并提交存折、取款凭条和银行交易明细等证据证明其实际出资并占有使用案涉房屋。张某霞主张案涉房屋购房款及银行贷款由其支付，并主张其给张某玲约50万元让张某玲协助处理房屋买卖事宜，但就款项的交付未举证证明。综合考虑双方提交的证据，法院认定张某玲与张某霞之间形成借名买房合同关系。

依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一审案件中，案涉房屋虽系经济适用房，但该房屋的预售合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现张某霞在案涉房屋上设定抵押，致使张某玲不能办理房屋所有权转移登记手续，导致其合同目的不能实现，故张某玲有权要求解除双方之间的借名买房合同关系。张某玲要求解除双方口头订立的《借名买房协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审案件中，张某玲要求张某霞返还契税、印花税、住宅公共维修基金的诉讼请求，于法有据，数额正确，法院予以支持。经查，张某玲支付的购房款为274716元，法院对其主张的合理部分予以支持。合同解除的原因在于张某霞擅自在案涉房屋上设立抵押，致使张某玲合同目的不能实现，故对于因房屋升值所产生的收益，张某霞应补偿张某玲相应的房屋增值损失。根据双方认可的房屋价值，张某玲主张的房屋差价损失未超过房屋实际差价，法院亦予以支持。张某玲主张的保全费，系其维权合理支出，法院予以支持。张某玲主张的担保费，无合同及法律依据，法院不予支持。

本院二审期间，张某霞提交2007年7月11日的银行开户凭条、存款凭条、出入境记录查询结果，欲证明张某霞出国后有留钱给张某玲帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。张某玲发表质证意见称，张某霞在老家买房子，这笔钱从张某玲的账户上直接转给了房屋的买方，大概是20万，张某玲还垫付了15万，这笔钱与本案无关。庭审中，张某霞亦申请证人田某出庭，欲证明张某霞、张某玲之间不存在借名购房，以及张某霞在出国前给张某玲留下50万处理北京的房屋的相关事宜。张某玲发表质证意见称，不认可证人证言的真实性和关联性。田某出庭作证超过举证期限，其在营口生活而张某霞在北京，双方没有交往。田某的陈述前后矛盾，且证言的来源是张某玲的哥哥和姐姐处，不符合常理。

本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

裁判结果

一审判决：一、解除张某玲和张某霞就位于北京市丰台区一号房屋口头订立的《借名买房协议》；二、张某霞于判决生效后十日内返还张某玲购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120.74元；三、张某霞于判决生效后十日内赔偿张某玲房屋增值差额损失2000000元；四、驳回张某玲的其他诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

根据查明的事实，案涉房屋登记的产权人为张某霞，张某玲提交了其持有的《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《担保承诺书》、存折、房屋首付款和尾款发票、印花税收据、公共维修基金收据、契税发票、取款凭条、还清贷款证明等原件，以及房屋居住、出租的相关材料，主张其系案涉房屋的实际购房人，并对房屋实际控制。

张某霞主张出国前留给张某玲50万元并委托张某玲办理相关房屋买卖事宜，但其一审期间并未就此提交证据予以证明；二审期间张某霞虽提交了银行开户凭条、存款凭条、出入境记录查询结果，但该笔款项存入银行的时间与购房时间存在较大出入，款项数额与张某霞主张的50万元之间亦存在较大出入，故对张某霞的该主张，法院难于采信。退一步讲，即使张某霞曾留有部分款项在张某玲处，其亦未提供证据证明其所述款项与案涉房屋购房款之间的关联性。且张某霞自述2008年回国，但自回国后并未就房屋的占有、使用、收益等内容向张某玲主张权利。故综合双方提交的在案证据，结合张某玲对房屋相关材料持有并长期控制房屋的事实，法院认定张某玲与张某霞之间形成借名买房合同关系并无不当，。法院对借名买房合同效力的认定亦无不当。

现张某玲以合同目的不能实现为由主张解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，张某玲要求张某霞返还相关购房款、契税、印花税、住宅公共维修基金，有事实及法律依据，亦应予以支持。关于合同解除的责任一节，因张某玲一方认可解除合同的原因系其不具备购房资格及房屋被张某霞设定了抵押权，故合同解除的责任系双方的原因造成的，原审法院参考双方认可的房屋现值，支持张某玲主张的房屋增值利益损失并无不当。