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承租人擅自转租,出租人是否可以解除合同?主张租金差价损失赔偿能否得到支持?

2018/7/23 23:00:58 查看:170次 来源:何子君

〈一〉案例

2015年11月21日,甲某作为出租方、乙某作为承租方,签订了《房屋租赁合同》,约定租期自2015年12月1日起至2018年5月31日止,每年租金9万元。后乙某将房屋再行转租给丙某,双方签订了《租赁协议》,约定租期自2016年1月1日起至2018年5月31日止,每年租金12万元。2016年3月,甲某得知乙某将租赁房屋转租于丙某,故甲某于2016年3月10日向乙某发出了解除合同通知。

后甲某将乙某起诉至法院,要求解除双方签订的《房屋租赁合同》,并要求乙某从腾退房屋并支付不当得利3万元。

〈二〉法院判决

法院判决确认甲某与乙某签订的《房屋租赁合同》有效,并于2016年3月10日解除,乙某应腾退房屋,但对于甲某主张的差价损失赔偿不予支持。

〈三〉律师点评

1、承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

根据《中华人民共和国合同法》第224条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”的规定可以看出,经出租人同意的转租行为合法有效,且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。如果次承租人对房屋造成损失的,出租人有权要求承租人承担损失赔偿责任。未经出租人同意,承租人不得擅自转租,否则承租人须承担相应的法律后果。

2、如果合同解除后,承租人仍占用房屋的,出租人有权要求承租人腾退房屋。如果合同解除后,次承租人占用房屋时,出租人有权直接要求次承租人腾退房屋;如果次承租人拒不腾退房屋的,出租人有权要求次承租人支付逾期腾房的占用使用费。

〈四〉律师建议与提醒

1、出租人应当在房屋租赁合同中与承租人约定是否同意转租,如果约定为同意转租,需进一步约定承租人对于转租所应承担的义务,以及相应的违约责任。另外,出租人还应当与承租人在合同中约定转租后的转租租金分配方式;若如果约定为不同意转租,需进一步约定承租人违反禁止转租义务时,承租人所应承担的违约责任。

2、出租人在得知转租事宜时应及时提出异议,根据相关法律规定,如果出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的,则推定出租人同意转租,法院将不再支持出租人解除合同或认定转租合同无效的请求。

3、实际损失应以预期损失为限,转租差价损失不在可预期利益范围之内,在没有合同约定的情况下,出租人无权要求承租人给付转租差价,因出租人并不会因承租人收取转租租金而遭受损失,故承租人收取的转租租金不属于不当得利。


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