符合条件的房屋违建可被强制执行

【引言】

    执行难，是全国法院普遍存在的问题。自2016年最高人民法院建立“总对总”网络查控系统以来，特别是建立初期，确实在查控被执行人财产方面起到积极作用。但正所谓“道高一尺，魔高一丈”，随着社会对法院执行查控措施的了解，被执行人通过他人代持资产来规避执行，让执行又陷入新一轮的困境。查找财产和被执行人居住地址线索、追加被执行人、扩大财产执行范围等等，成为执行律师的工作重点。本人在代理一起执行案过程中，涉及到被执行房屋存在违建能否执行等问题。

【案情】

    2020年，本人接受委托代理一起由杭州某法院办理的执行案件，接受委托的背景是法院以被执行房屋存在违建为由不予执行，执行案件于2018年立案，至本人接受委托时，案涉房屋未获执行已过去两年多时间，且法院早已裁定终结本次执行。本人在接受委托前的洽谈环节中，经充分询问了解，初步认为案涉存有违建的房屋可以被执行。被执行房屋坐落于某商业老街，房产证上记载房屋为两层结构，建筑面积共计150平米，而实际上被执行人于早年间在原有结构上又加盖一层，建筑面积70平米左右，违建无法办理产权证，权力部门也未责令拆除。作为代理人，本人多次前往杭州某法院，与执行法官深入沟通，提出如下观点。

【观点】

    旗帜鲜明的向执行法官表明：案涉违建可进行现状处置，与有产证部分整体评估，一并处理。

    1.执行变现的本质是将被执行人名下所有的具有经济价值且可以用金钱衡量的财产进行司法处置变现，用于清偿债务

    案涉违建虽然建造过程不合法，也不能产生给予产权登记的结果，但不可否认的是案涉违建符合用于居住使用的一切外观条件，具有物的价值特性，并可以用金钱衡量。同时，案涉商业老街各住户均存在违建问题，属于历史遗留问题，均并未被责令拆除，案涉违建作为有使用价值的物可预期将长期存在。另外现状处置不涉及司法协助过户问题，所以也就不存在会违反《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》关于“司法权尊重行政权，防止违建等不符合法律规定的房屋通过协助执行行为合法化”的规定。

    2.法律对不具备初始登记条件的房屋的执行，规定原则上可以“现状处置”

    《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条规定，不具备初始登记条件的房屋，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。也就是说，不具备办理初始登记的房屋，在如实披露相关信息及不利后果之后，是可以处置的，只不过是只能“现状处置”，无法通过执行行为办理产权登记和过户。案涉违建房实质上属于不具备初始登记条件的房屋。

    3.《人民司法》研究组亦有支持性的观点

    研究组在被问及人民法院能否对未依法领取权属证书的房屋进行强制拍卖时认为，城市房地产管理法第三十七条规定调整的对象是平等民事主体之间的房地产交易行为。人民法院对被执行人的不动产进行强制拍卖，是通过行使国家司法权来实现生效法律文书确定的债权，不属于该条所调整的对象范畴。因此，人民法院有权依照民事诉讼法的有关规定对该房地产进行拍卖。

    经过律师及各方的努力，执行法院最终裁定恢复执行。