房地产项目资源获取的法律方式及风险分析

中国房地产事业起步于上世纪八十年代中，至今也就二十多年的时间，但发展极其迅猛，在这二十多年时间里，中国房地产行业最大的博弈就是在于项目资源获取方面，目前横行房地产行业的较大规模的房企，无一不是在项目资源获取、项目资源布局和项目资源储备方面占尽优势的企业。

房地产开发企业最核心的经营要素就是项目资源。没有项目资源或项目资源储备，对于房企而言将会形成发展停滞、资金链断裂、融资手段枯竭直至难以维持的局面。对于进军房地产市场的新设房企而言，项目资源获取更是其事业起步和保持发展的基础性和首要性工作。

目前随着国家多次密急调控，中国房地产行业的上一波高潮期已经趋稳，全行业正处于深度调整时期，其中在房地产项目资源尤其是土地资源的供应方面，已从最初短期内的审批制，全面进入招拍挂市场竞争的出让方式，并从最初的粗放管理进入深层次最严格的行政及市场管控阶段，并且这种管控在不断紧缩。因此研究分析房地产项目资源的分布、获取的法律方式以及其中存在的风险问题对地产企业意义重大。

一、房地产项目资源分布

首先什么是房地产项目资源获取？房地产项目资源获取是指通过法律许可的方式，从房地产项目资源市场中获得可供商业开发的土地使用权、待开发项目、在建项目甚至在售项目的独家权属或控制性权属。结合目前的市场现状，房地产项目资源获取在渠道和方式上也在发生深刻和多元化的变化。当下，经过多轮洗牌调整，房地产行业的大房企垄断局面已经基本形成，规模较小、起步较晚的房企通过土地二级市场竞争获取土地资源的难度十分巨大，利润空间也逐步缩小。这就导致更多的房企，也包括大房企另辟蹊径，绕开二级市场，通过土地一级开发和存在量市场的并购活动，寻找和设法获取项目资源。

了解了目前地产业的资源获取的重要性之后，再看资源的分布。从土地及项目资源获取渠道角度，房地产项目资源的分布可划分为以下三个板块：

1.土地一级开发市场，由政府主导和控制，按照城市规划和土地利用总体规划，对已列入城市建设用地的现存各类性质的土地政府通过进行征收、收购、拆迁、整理、完善配套等活动（比如，市政基础设施建设）达到土地供应条件后进行储备，从而形成的土地资源市场。但土地一级开发市场并不是开放的市场，并不直接向房地产行业供应土地，而是为二级市场储备相对成熟的土地资源，因而房地产企业通常情况下并不能直接从土地一级开发市场获取可开发的土地或项目资源，但由于国家及地方政策法规均允许社会投资人参与前述土地一级开发，并且政府在很多情况下也需要借助社会资本完成土地一级开发工作，这就给房地产企业或其他投资人提供了一些进入土地一级开发市场的机会，进而创造在二级市场获取土地资源的有利条件。

2.土地二级供地市场，由政府主导和控制，按照城市规划、土地利用总体规划和年度供地计划，通过土地主管部门或土地交易中心，通过招拍挂等方式并在有形市场向社会公开出让和提供可开发土地资源所形成的市场。土地二级供地市场相对土地一级市场是一个开放性的市场，也是房企直接获得可开发土地资源的主要市场。但发展到今天，这个市场已经接近于充分竞争的状态，并且目前二级市场供应的单幅土地价格已经推高到雄厚资金水平，动辄数亿、十几亿甚至几十亿，而且要求短期内付清否则难以开工，因而通过这个市场获取土地资源，在土地获取成本方面更接近于当期市场价格，土地本身体的利润空间及上涨空间被有效降低。

3.社会存量市场，是指通过土地二级市场或其他早期方式，已经释放到社会由房地产企业主导和控制，未进入开发状态或处于待开发、已开发、部分开发等未开发完毕状态，作为项目资源在市场中进行流通转让所形成的市场。这个市场也是目前获取房地产项目资源的较大的市场。这个市场中的项目资源主要通过法律许可的并购方式进行流转。无论转让方出于何种原因转出其项目，由于所转出的土地或项目资源原始取得的时间均早于当前二级市场推出新地的时间，在近十几年来土地价格不断上涨的背景下，社会存量项目资源的流转就会形成较大甚至巨大的土地利润空间，这种空间容易促成流转双方均接受或满意的成交价格，因而近几年，房地产行业基于项目资源争夺而上演的并购活动十分活跃。

二、通过土地一级开发市场获取土地资源

（一）通过土地一级开发获得土地资源模式概述。

土地一级开发的现有模式为政府垄断和主导，（政府土地一级开发项目社会融资的法律依据及参考性地方规范，国土资源部关于土地开发整理工作有关问题的通知（1999国土地资源部）土地开发整理若干意见（2003国土资源部）、北京市土地储备和一级开发暂行办法、海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知）。政府可通过征收、征用、收购及补偿地上物拆迁及其补偿地上居住、使用单位及个人的搬迁、安置及其补偿、土地平整及标高填垫、市政配套设施完善（八通一平、七通一平、三通一平）、地质测量及资料准备、围海造地、荒地转建设用地的前期开发而获的土地资源。这些主要依靠直接委托、招标方式来完成实现土地资源的获取，在这个过程当中所存在法律关系具体表现为：合作开发合同、委托整理合同，有些地区签署特许合同。在获取土地资源后如何开发是接下来所面临的问题，开发形态包括的有成片土地征收和整理（新城区或新城市功能区开发）、旧城区改造、“城中村改造”、特定地块收储。

在有社会投资者参与政府土地一级开发的方式下，社会投资者利益的方式主要表现为管理费用及固定投资回报（利润）【北京模式】、管理费用、投资回报加地价分成—主流模式、谋求在二级市场获得出让土地（占一取二）。

在融资方式方面其中政府土地一级开发向社会融资的实施方式包括：单纯融资型，土地整理工作仍由政府组织实施；合作实施型，政府负责征储手续，企业负责出资、拆迁安置及土地达到出让条件的满足；企业实施型，以企业名义办理各项手续，并全额出资，完成整理后移交政府，政府土地一级开发社会融资，目前市场存在的形式包括：预算包干方式（企业按照预算承担出资义务，超额不担，余额归政府）；工作包干方式（虽然有预算，但企业承担完成全部土地整理工作所需的资金，最终以审计确认支付总额认定）；有限出资方式（企业仅提供约定额度的出资义务，剩余政府另筹）来承担资金问题。对社会融资的资金管理方式：政府支配、政府与企业共管、企业自行支配。

（二）通过参地一级开发获得土地资源投资模式。

以获取土地资源为目的的房企参与土地一级开发的究竟要如何投资，其方式表现为：第一种情况向收储方（政府机构）投资，即与政府土地收储部门签署投资合作协议，房企提供资金，收储部门办理手续并负责（或与房企共同分工负责）收储整理，房企与政府或土地收储部门约定投资收回方式及收益分配和支付方式的土地一级开发投资；第二种情况向被收储方投资，根据对城市规划、土地利用规划或其调整信息的了解，提前收购或参股被列为收储对象的现状土地资源，通过被收储、现状补办、公示改变土地用途或规划指标等方式收益或取得二级市场拿地优势或直接取得可供开发的条件进行二级开发。以获取土地资源为目的的参与土地一级开发的房企最终可以通过一级开发本身具有利润空间（北京2%管理费+8%固定利润；海南≦70%利润分成；其他地区可约定）和基于一级开发获得的土地信息、政府资源优势及在二级市场可参与利润分成等因素所形成的绝对优势，在二级市场招拍挂时参与竞买时占尽先机，这样不仅可以实现收益而且还是多重获益的实现。

（三）通过参地一级开发获得土地资源投资程序。

以获取土地资源为目的的房企参与土地一级开发的一般程序为与地方政府沟通，了解目标区域的土地利用规划及区域各地块的可能实现的土地利用指标（个别成片开发状况下，政府也允许投资方参与规划方案制订），了解目标区域现状土地权属、性质、规模等因素，评估投资成本及进行收益测算；与政府或政府指定主管部门协商签订土地一级开发投资合作的框架协议；设立项目公司（或引入政府主体公司或战略投资人的股份）与政府土地收储机构或政府授权的一级开发实施主体签署正式的土地一级开发投资合作协议；根据投资合作协议，组建实施机构及团队，自筹和进行融资，建立资金监管理拨付机制，建立开发进度监控、验收机制，推进一级开发项目实施；尽早安排完成一级开发的经营性土地列入供地计划，与政府主管部门沟通土地出让条件，进入二级市场进行出让；投资方自行或另行设立公司参与二级市场土地竞买，利用优势条件获取受让土地使用权；通过二级市场土地出让收回投资及收益。

（四）通过参地一级开发获得土地资源投资风险防范。

1．合法性保障必须考察合作对象是否拥有目标区域土地一级开发的合法权利和资格，尽量与政府机构或职能部门进行合作，如合作对象是政府主体公司，则该公司应获得政府的明确授权。其次必须考察目标项目的手续是否健全，包括立项及相应的政府审批。其次是对成本的控制，要充分调研目标区域土地收储的通常成本，尽可能细化投资成本，同时要加入不可预见费用的测算。在合作协议中要明确约定投资方提供资金的范围、期限，尽可能细化；要根据二级市场地价水平，测算一级开发成本下所整理的经营性土地在二级市场可实现的收入水平及反算扣除一级开发成本后的盈利水平；进行投资收益测算时要认真分析目标区域整理后土地的经营性规划用地及非经营性规划用地的比例，以及经营性用地中住宅用地与其他盈利能力较低、盈利周期较长用地的比例。尽可能采取固定投资及有限投资方式，避免全成本包干方式，限定投资方提供资金的规模，并约定超额部分由对方解决。在资金监管当中在投入规模较大的情况下，要求本级甚至上级政府财政承诺兜底还本甚至兜底支付最低收益；投入规模适当的情况下，要求本级政府国资公司或有偿付能力的政府主体公司提供偿付投资本金及收益的担保；偌投入本金的归还通常情况下需等到所整理出的经营性土地出让时才能实现，这就要求对经营性土地出让的时间安排做出约定，并要求如未按期出让，则投资方可要求届时以财政资金归还。在对于投入规模较大、投资周期较长一级开发项目，强烈建议按照“分期投入、分期实施、分期出让、分期偿还、滚动开发”的模式实施，尽可能的将目标区域拆分较多分期，并优先启动易于实现二级市场出让的地块。收益安排方面，应体现多层次特点：投资本金的融资或财务成本通常会计入开发成本，这方面应尽量争取较合理的利率水平；投资方式收益通常采用两种模式：一种是按照投资成本提取固定比例利润的方式，另一种是按照二级市场实现收入扣除一级开发成本、税费（有时还扣除政府固定收益）后的利润分成的方式。建议采用二者结合的方式，即约定利润分成比例，但同时约定如通过利润分成投资方所实现的收益低于按照投资成本提取固定比例利润水平时，则按照该固定比例利润补足。

2.必须建立预算、资金使用计划及变动因素审核的机制即建立资金监管制度。在控制成本的前提下合理安排资金使用；土地一级开发的财务管理应实行独立封闭记账方式，分离出实施主体的总体账目。项目总体资金（包括投资方、实施方或其他任何外部资金，整理过程中的收入等）应采用封闭管理的方式，通常应设立一到两个专项账户，采用投资方签批或投资方与实施方共同签批的方式拔付，并按照“先批后入”或“即进即出”的方式调动资金，避免资金沉淀损失或风险。做好资金进度结算和分析，掌握成本变动情况，及时做出应对和调整的资金监管体系。

3.在合作协议中应建立投资方退出机制，约定在出现特定情况，导致成本剧增、项目停滞或进度严重延误或实施方重大违约等严重不利于投资人的情况下，投资人可以中断或终止投资，立即收因本金及相应收益（可约定）或实施方提供有效担保或保障的情况下再行恢复投资，并结合担保机制保障投资方的绝对风险。已达到控制绝对风险的合理退出机制。

三、通过土地二级开发市场获取土地资源

政府土地出让部门向用地单位提供可直接进入项目开发建设所用土地使用权的土地资源供给市场，称之为土地二级市场。

（一）通过土地二级市场获得土地资源模式概述。

对于房地产开发企业而言，土地二级市场就是政府土地出让主管部门通过有形市场（土地交易中心）并通过招标、拍卖、挂牌方式出让房地产开发用地的市场。自2002年7月以后，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，均要求通过招拍挂方式供地，之后截止目前，包括工业、仓储等在内的几乎全部有偿使用的土地，均要求必须通过招拍挂方式供地。目前，仅有政府或国有企业部分建设项目还可采用划拨方式供地，仅有文化、教育、体育等公益性、城市配套类非经营性用地还可采用划拨或协议出让方式供地，房企从政府直接取得房地产开发用地，已不可能通过划拨或协议出让方式获得，均需在有形市场，通过招拍挂方式竞价。

（二）通过招拍挂获得土地资源模式。

1.招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

其中除了国家确定的一些土地交易外还包括：

（1）获取较高土地出让金外，还具有其他综合目标或特殊要求的；

（2）土地用途受严格限制，仅少数单位或个人有受让意向的均应在土地交易市场通过招标方式进行公开交易。

2.拍卖出让土地使用权，是指市、县人民政府的土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后根据结果确定土地使用者的行为。

以下土地必须通过拍卖的方式进行交易：

（1）以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的，并且有多家意向用地者的；

（2）对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向的；

（3）土地用途无特别限制及要求；

（4）因抵押权实现及司法机关依法裁定应以拍卖方式处置国有土地使用权的；

（5）原行政划拨土地使用权进行房地产开发的；

（6）依法收回国有土地使用权拟重新出让的；

（7）政府确定的其他土地交易。

3.挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

下列情况必须在土地交易市场通过挂牌方式进行公开交易：

（1）原行政划拨土地使用权及其地上建筑物需整体交易的；

（2）政府批准的市（区、县）属开发公司利用划拨土地进行一级开发后，需转让土地使用权的；

（3）政府确定的其他土地交易。

招标、拍卖、挂牌三种方式在二级市场均有适用。在三种方式中招标可以不按照价高者得的原则确定受让人，而是综合评分，并且对于入门条件有较高限制，可以在部分政府具有特殊要求的项目中考虑适用，并有机会设计排他性门槛条件；与之相比，拍卖和挂牌方式对入门条件难以设计门槛条款，且均是按价高者得的原则确定受让人，区别在于拍卖采用现场公开竞价方式，体现充分竞争，挂牌采用一次背对背出价方式，且不现场竞价，竞价过程相对隐蔽，对于一些与政府达成默契的项目，采用这种方式更易于操作。

一般而言，政府土地出让部门在二级市场供地，采用何种方式，是由出让机构决定的，但如果开发商有机会进行影响，则应根据项目特点引导具体供地方式，在招标或挂牌中做出选择（但如果以追求一级开发利润为主要目标时，也不妨考虑拍卖），以提供拿地的把握。

（三）通过招拍挂获得土地资源风险防范。

首先，通过公示信息和公开资料充分了解土地状况，进行开发投资收益分析，合理制订出价及竞价策略；特别关注公示信息提示的土地瑕疵。目前一般都要求净地出让，不允许带着征地、拆迁、配套等遗留问题推向二级市场，但部分地区也不排除带着遗留问题出让的情况，这种情况下通常会有内定机构参与，这种情况下如果想参加竞买，一定要考虑自己的地方资源有没有能力解决遗留问题。关注公示信息提供的土地利用条件（规划指标），分析设计方案的可行性。部分成熟区、闹市区地块，给出的规划指标对设计方案的要求较高，项目楼层、间距、面积、功能摆放不好兼顾，还有可能对周边建筑物形成采光遮挡、施工干扰等问题，即使是政府批准设计方案的情况下，依然有可能引起周边业主的索赔或施工阻挠，这些问题通常政府不会直接出面处理，而由开发商自行解决，有可能增加开发难度及额外成本关注所供土地的配套条件及配套条件满足进度，这些因素会影响项目开发进度和成本。关注所供土地所属区域的整体现状、未来规划、周边竞争项目等外部因素，做好市场调研及分析。

四、通过社会存量市场获取土地和项目资源

（一）通过社会存量市场获得土地和项目资源概述。

房地产企业已经通过土地二级市场或其他方式获得的可进入开发建设的土地使用权或房地产项目，通过法律许可的交易方式在房地产企业之间再转让所形成的项目资源市场。

例如已完成二级市场交易程序，未办理土地权属登记的待开发项目、已完成二级市场交易但未进入设计、施工阶段的土地使用权待开发项目、已完成二级市场交易且已进入设计、施工阶段的可开发项目－正常形态的在建工程、已完成二级市场交易且已开工，但由于原开发单位资金等问题造成长期停工或待恢复施工状态－－非正常状态的在建设工程或“烂尾楼”、已完成二级市场交易采用分期开发模式，完成部分地块开发销售但仍有部分地块待开发、其他未完成全部开发、销售过程的有残余价值的项目、处于债权控制状态的土地使用权或在建项目，债权人抵押、查封、拍卖。

（二）通过社会存量市场获得土地和项目资源模式。

1．房地产并购。

房地产并购是指通过股权或资产交易方式，获得全部或达到控制程度的目标项目的直接或间接权益。具体有以下几种主要形式：并购包括股权并购、资产并购和债权并购，股权并购通过共同出资、增资或股权转让，获得目标项目主体公司的控股地位，并通过主体公司享有和控制目标项目的权益。这种方式避免了项目资产转让面临的一些法律障碍，避免了在并购始点因项目资产转让所存在相应税负，转让手续相对便捷且转让价款支付比较灵活，但另一方面面临项目成本不真实、主体公司债务责任难以规避等风险。资产并购指在符合条件的情况下，直接收购目标资产的土地使用权或在建工程，将相应项目权属变更至收购方名下，并由收购方单独进行后续开发的形式。

根据现行法律规定，光地不得转让，即房企在取得可开发的土地使用权后，在开发进度未达到完成总投资25%节点（由政府认可的造价审核机构或审计机构确认）之前，不能进行单纯的土地使用权转让，因而通常房企之间进行土地使用权的转让，其外在形态实际是在建工程转让。例外的情况是通过法院拍卖或变卖，可在未达到前述条件的情况下直接转移土地使用权。

与股权并购相比，资产并购下的成本是比较完整和真实的，且受让方能最大程度地排除目标项目或其原主体公司的债务问题，风险相对较小，但另一方面也导致在并购环节资金支付压力较大，转让税负成本和资金支付成本较高，同时也会面临相应的法律障碍，法律手续比较麻烦。

债权并购指不是直接通过收购目标项目资产或目标项目主体公司股权来实现转让目的，而是通过获得或收购目标项目主体公司的债权，然后通过行使债权，通过“债转股”或处置目标项目资产方式来最终获得目标项目权属，实质是资产收购或股权收购的一种变相方式。

2.合作开发。

合作开发指在不改变目标项目主体公司地位，也不收购目标项目资产或其主体公司股权的情况下，通过合作开发协议约定方式，参与对目标项目的投次，投资方与目标项目主体公司按照约定比例或方式，共同投资，分担风险，分享收益的一种模式。这种模式并不导致投资方直接获得和持有目标项目的权属，但可以占的目标项目的开发收益，或分配合作开发项目的部分资产。

在法律上，上述合作被认定为一种松散性联营关系，并且法律规定，合作开发的税费由目标项目主体公司统一缴纳，投资方分配的税后净利润可避免重复纳税。通常的合作开发通常采用一方（目标项目主体公司）提供项目资源，另一方（投资方）提供开发资金，项目操盘由投资方控制或双方共管方式处理，双方按照约定分配项目净利润或分配建成后的项目资产，双方共担项目风险的方案实施。但是，这种方式对于投资方而言，风险较大，应慎重采纳。

（二）通过社会存量市场获得土地和项目资源程序。

房企通过社会存量市场获取项目资源的一般程序；首先与目标项目主体公司及其股东沟通，了解目标项目的现状土地权属、性质、规模等因素，初步评估投资成本及进行收益测算，与对方沟通基本的并购方案或合作方案；可达成相关附条件成就的意向性协议或框架协议。其次，与目标项目主体公司及其股东达成尽职调查及排他性合作协议，要求对方全面配合收购方或投资方对目标项目、目标项目主体公司展开尽职调查和审计。根据尽职调查情况，与对方沟通项目或主体公司面临的核心法律问题、项目瑕疵、重大债务等影响并购或合作因素的解决方案。与对方沟通并购或合作方案细节。

对于非国有项目或非国有股权，可直接签署并购或合作协议；对于国有项目或国有股权，可签署意向性协议或框架协议，锁定双方交易条件，但生效的交易需由对方履行相关内部审批手续，办理国有产权交易程序后才能成立。根据达成的有效交易或合作协议，通过付款手段的制约，办理项目及公司接管、项目权属或股权变更，组织目标项目的后续开发运营。

（三）通过社会存量市场获得土地和项目资源风险防范。

1.股权并购模式的操作要点和风险控制。

首先，股权并购（增资或股权转让）模式下的操作要点和风险控制，必须进行全面、深入的尽职调查后再决策，尽职调查要点如下：

（1）目标项目的已完成手续及手续瑕疵；

（2）主体公司对目标项目的权属状况及权属瑕疵；

（3）目标项目的他项权状况；

（4）目标项目的真实成本审定；

（5）目标项目的现存状态界定；

（6）目标公司及目标项目的债务、担保债务及或有债务状况及后果分析，债务清偿要求界定；

（7）目标公司及目标项目已发行完毕及未履行完毕各类合同及后果分析；

（8）目标公司股权结构、出资状况、决策机制审核；

（9）目标公司及目标项目的税务遗留问题及后果分析；

（10）目标公司劳务状况及后果分析；

（11）拟列入审计、评估范围或定价范围的目标公司其他资产、债权的考察；

（12）针对本次股权并购的适用法律或适用程序的论证。

（13）针对项目特点，收购方提出的其他对并购活动产生重大影响的调查事项。

同时做好对目标项目的市场调研及投资收益分析，制订符合收购方要求的并购方案或条件，需考虑资产范围和条件锁定，责任明确（可能涉及资产剥离）；债务范围和金额锁定，清偿责任和清偿方案明确（可能涉及债务剥离）并购过程中及并购完成后需完善的项目手续办理责任明确；项目手续及项目权属合法性、持续有效性责任的明确；项目权属的排他性保障责任明确；主体公司已履行完毕合同的确认及未履行完毕合同的后续处理责任明确（可能涉及合同终止处理）；主体公司处于存续状态的劳动关系处理责任明确（可能涉及劳动合同终止）；交易价款包含范围的分解（股权转让金及承债款项）、细化和界定；交易价款的支付与交易条件满足的对应关系设计；交易资金在交易过程中的监管、目标项目及主体公司前期成本的界定及由此导致的税负责任承担；考察并购价格下，目标项目成本缺失或成本不完整可能对后期项目收益的影响，提出成本完善的方案。就交易资金的筹措及交易涉及财务问题的处理进行研究论证，就交易过程中及交易完成后利用目标公司或目标项目进行融资进行研究和论证。并购后目标公司治理结构、决策机制的设计；并购后目标项目操盘、管理机制的设计；交易流程合法性保障；主体公司及目标项目移交安排；交易引发的权属变更登记并购实施进度（时间节点）的安排；对方履约担保的要求、违约责任和收购方退出机制及安排；其他出于收购方投资风险控制和风险救济的保障条件。

对于并购所需签署的法律文件制订方面，尽可能采用本方律师提供的文本作为谈判蓝本。交易价款支付与要求对方满足的交易条件的成就紧密对应，是收购方对股权并购的核心控制方式，要求被收购方提供最大程度的履约担保，是有效保护收购方权益和进行风险防范的主要方式。进入并购程序之前的保证金，应尽可能采取共管方式。在完成并购交易，接管目标公司或目标项目之前的交易价款支付，在与交易条件一一对应的前提下，也应尽可能采取共管方式，尽量脱离目标公司财务体系，尤其是承债部分的款项，不亦在目标公司账户多做停留。尽量争取较大金额的交易价款在交易手续完成后支付，并保留一定金额在收购方认为的风险考察期满后再行支付。如果目标项目的主体公司存续较长，可以考虑或要求通过公司分立、新设等方式将目标项目转移到项目公司后再行并购的方案；股权并购可考虑增资及股权转让相结合分步实施的方式，全面收购之前给原股东保留一定非控股股权，作为风险考察期的担保，待风险考察期结束，相应问题得到全面解决后再实施全面收购。针对国有股权增资或股权转让必须按照法定程序办理，否则会面临合法性风险。股权并购模式下，从收购方支付首笔款项到股权变更手续完成，公司、项目移交办理完毕的过渡阶段，尽量争取公司及项目实施共管或交收购方托管。主体公司及目标项目的实际接管控制，可优先于股权变更手续办理，或起码同步紧密进行，防止交易过程中及交易后的失控局面。在并购实施过程中，并购手续完成前，用于解决目标公司、目标项目债务的资金，应通过目标公司支付，并以借款往来方式提供，以保留债权人地位。

2．资产并购模式下操作要点和风险控制。

必须进行全面、深入的尽职调查后再决策，资产并购的尽职调查要求比股权并购相比，相对简单，应侧重于目标项目本身资产、权属、手续、债务和他项权等的调查，其主体公司状况的调查是次要的。项目并购将导致土地使用权及项目在建工程部位的转让，并会产生土地流转税负，但主要税负由转让方承担。收购方应尽可能将流转税负包含在转让价格中包干处理，避免不含税价格转让。如果税负问题影响转让价格，则收购方应与转让方结合目标项目的自身条件，寻求合理避税的方案，以降低转让成本，通常可以采用的合理避税方式包括转让价格分解（土地价格、在建工程价格、其他补偿）、债务承接、合同承接等。但收购方应该明白，在转让环节合理避税的结果有可能导致后期开发环节有效成本不真实而增加税负，反而导致转让环节节省的税负转嫁到转让方身上。在建项目转让需要转让方开具转让价款的流转发票，该发票金额将成为收购方继续开发本项目的原始成本，因而，如果转让方开具了转让价款的全额发票，收购方可不必关注转让方的原始成本收购方必须考察可能影响目标项目过户的目标项目他项权及债务状况，包括抵押权人、采取查封措施的债权人、托欠的政府土地、税务等部门费用、托欠拆迁机构、能源部门、配套部门、被拆迁人、原施工人等机构或个人的债务，这些债务的债权人或享有对目标项目优先权，或能够制约项目转让行为或后期开发行为，因而必须在项目转让过程中优先解决，且必须在转让价款中予以考虑。收购方必须考察目标项目的用地、规划、开发手续的完整性、合法性和持续有效性，对于手续瑕疵，应尽可能在转让实施前解决，如转让方不能解决而留给收购方解决的，一方面收购方要客观判断自己解决这些问题的能力和可行性，另一方面在转让价格及支付环节，应留有空间。资产并购的价款支付应与目标项目产权过户紧密对应，尽可能在过户之前不付款或少付款。为排除过户障碍所需先期支付的款项，应尽量集中全面处理，避免付款及过户之间的周期和环节拉长。对于并购所需签署的法律文件制订方面，尽可能采用本方律师提供的文本作为谈判蓝本。要求被收购方提供最大程度的履约担保，是有效保护收购方权益和进行风险防范的主要方式、进入并购程序之前的保证金，应尽可能采取共管方式。在完成并购交易，接管目标项目，办理目标项目过户之前的交易价款支付，在与交易条件一一对应的前提下，也应尽可能采取共管方式，尽量脱离目标项目主体公司的财务体系，尤其是承债部分的款项，不亦在目标项目主体公司账户多做停留、尽量争取较大金额的交易价款在交易手续完成，即目标项目过户手续办理完毕后支付，并保留一定金额在收购方认为的风险考察期满后再行支付。针对国有资产的项目转让必须按照法定程序办理，否则会面临合法性风险。目标项目及其权属手续的实际接管控制，可优先于资产过户手续办理，或起码同步紧密进行，防止交易过程中及交易后的失控局面。在并购实施过程中，并购手续完成前，用于解决目标项目债务的资金，应通过目标项目主体支付，并以借款往来方式提供，以保证债权人地位。

合作开发模式下操作要点和风险控制类似于前两者情形。

综上，房地产开发领域获得土地和项目资源是极为专业的领域，涉及按法律、财务、审计、税收等多门类的专业知识，且存在巨大的法律风险，一般均有专业的会计师事务所、律师事务所参加，以最大限度的降低房地产开发企业在获得土地及项目过程中的法律风险。