呼和浩特律师为您解答：以房屋抵押的，抵押权人可以要求承租者搬走吗？

法律咨询

您好，三年前，孟某就退休了。之后，孟某用积蓄买了一套房子，房子装修完成后，孟某就把房子租给了租户。此后，孟某就靠收取的租金维持生活。不久前，孟某迷上了炒股，他在很短时间内就把所有的钱都投入了股市。孟某尝到甜头后，他打算加大投资力度。为此，他向朋友白某借了30万元。白某要求他把租出去的房屋作为抵押，孟某同意。孟某把借的30万元投入股市后，亏损严重。现在，白某要求孟某还钱，孟某却无力偿还，因此白某要求孟某把出租的房子折价抵销债务。白某取得房子后，要求租户立即搬走。我想咨询一下，像这种情况，白某可以要求租户搬出去吗？

律师答疑

根据法律规定，白某不得要求租户搬走。现实生活中，抵押权与租赁关系产生冲突的情况多有发生，对此，法律规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见，抵押权与租赁关系发生冲突时的处理方式分为3种：（1）租赁关系成立在前的，租赁关系不受抵押权的影响；（2）租赁关系成立在后，若抵押权已经登记过，租赁关系受抵押权的影响，抵押权的效力优于租赁关系；（3）租赁关系成立在后，抵押权未登记，租赁关系仍然不受抵押权的影响。法律作出这样的规定，一方面是为了提高资源的利用效率。如果租户正居住在房屋内，后成立的抵押权不论是否办理了登记手续，都应该首先考虑租户的利益。另一方面提高抵押登记的法律效力可以起到督促抵押人为抵押权人办理抵押登记手续的作用，从而规范设立抵押权的行为。您称孟某向白某借钱并用房屋作为抵押，但是，孟某先前已经把房屋出租给了租户。也就是说，孟某与租户建立租赁关系在前，孟某为白某设立抵押权在后。因此，应当按照第一种方式处理，租赁关系不受抵押权的影响，租户有权在该房内居住至租赁合同期满，白某不得要求租户立即搬出去。