产房证上加朋友孩子名,以虚假意思签订的房屋买卖合同无效

2022/07/01 14:25:07 查看1359次 来源:张海霞律师

产房证上加朋友孩子名,以虚假意思签订的房屋买卖合同无效

【原告诉称】

原告房X诉称,己与第三人刘X系夫妻,与被告骆甲系朋友关系,被告姜乙是被告骆甲的丈夫。原告夫妻于1998年购买了系争房屋,登记在原告名下。2011年,因被告骆甲之女姜甲需就近入学之故,原告在未告知第三人刘X的情况下,擅自与被告骆甲签订了房屋买卖合同,将系争房屋1/2的产权转让给被告姜甲,并办理了产权变更登记。第三人刘X得知后当即提出了异议。因原、被告并无真实的房屋买卖意思表示,且三被告从未支付过任何房款,故诉请判令:1、原、被告就系争房屋签订的买卖合同无效;2、三被告配合将系争房屋产权恢复登记为原告一人所有,由此产生的费用应由被告骆甲承担,但原告同意代为支付;3、本案的诉讼费用由被告承担。

【被告辩称】

被告姜甲、骆甲及第三人骆乙均表示,同意原告的诉讼请求及陈述的事实,并承认系争房屋买卖、过户时所有的税费均系由原告支付。

被告姜乙辩称,被告姜甲并非己亲生,而与原告存在亲属关系,故本案的真实情况是原告将系争房屋一半产权赠与给被告姜甲,且第三人刘X也是知情的,因此不同意原告的诉讼请求。

【法院查明】

原告房X与第三人刘X于1991年11月4日登结婚,被告骆甲与姜乙于2005年3月2日登记结婚,2006年被告姜甲出生,第三人骆乙系被告骆甲之弟。1998年原告购买并取得系争房屋产权。2011年5月11日,原告作为甲方与原告及被告姜甲共同作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》,约定:由乙方受让系争房屋,转让价款43万元,房X、姜甲各占产权的50%。同日生成的《上海市房地产登记申请书》上载明:系争房屋转让人房X,受让人房X、姜甲;房X、姜甲各占50%产权。交易产生的契税为12,900元,由原告支付。同年6月9日,系争房屋产权变更登记为房X与姜甲共有。此外,原告与被告姜甲于2011年4月16日签订《补充协议》,约定:乙方在房屋买卖交易完成后即给付甲方购房款肆拾叁万元,乙方逾期十五日付款,甲方可诉讼法院买卖合同无效。三被告至今未支付任何房款。目前系争房屋内在册户籍为原告与第三人刘X,被告姜甲、骆甲均未入住系争房屋。

 

【法院裁判】

一、原告房X与被告姜甲于2011年5月11日签订的涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告姜甲、骆甲、姜乙应协助原告房X办理涉案房屋的产权变更登记手续,将产权由原告房X与被告姜甲共有恢复登记为原告房X一人所有,由此产生的费用由原告房X自愿负担。

【律师分析】

第一、关于系争房屋买卖合同的效力。合法有效的民事法律行为应当具备如下条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。原告主张,由被告姜甲名义上取得系争房屋部分产权仅是为了其就近上学之需,双方并无真实的买卖意思表示,被告姜甲、骆甲以及第三人骆乙对此均表示认同;被告姜乙则认为原告系以买卖形式行赠与之实,显然也认可了原、被告不具买卖之表意。而考察原、被告签订的合同内容,约定极为简单,仅载明了房屋总价及交房时间,对于房款支付方式、违约责任承担等通常必备的条款均未有涉及,与正常的房屋交易似难相符;合同签订后,被告姜甲、骆甲未支付任何房款,亦未实际入住,可见被告姜甲对于买受并占有使用系争房屋的主观意愿并不明显。故原告的主张更具可采性,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》因欠缺真实意思表示之要件,应当归于无效。

第二、关于系争房屋50%产权份额是否构成赠与。现原告、被告姜甲、骆甲均确认双方无赠与之表意,被告姜乙又无其他证明予以证明,故对于该主张本院难以支持。而且,即便构成赠与,因系争房屋属于原告与第三人刘X婚后取得的夫妻共同财产,配偶一方在为重大处分时应征得另一方的同意,现第三人刘X认为原告转让时其并不知情,原告、被告骆甲及第三人骆乙对此表示确认,被告姜乙认为刘X是明知并同意的,却未能提供证据予以证明,故原告房X的行为业已构成了无权处分,依法亦属无效。

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。房屋买卖合同无效后,被告姜甲基于该合同取得的50%产权,自当予以返还;因房屋过户产生的12,900元契税以及合同无效后恢复原始登记所需的费用均应作为损失,由双方当事人按过错程度分担,现原告表示愿意自行承担,于法不悖,可以准许。


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