为什么这样的房屋买卖合同被法院认定无效？

实践中，经常遇到列入城市更新项目中的个别业主，为了获取超标准的拆迁补偿，私下转卖房屋。也有个别企业为了与项目实施主体竞争，提前布局正在推进的城市更新项目，或者中途搅局，恶意收购或者买卖拟拆迁的房屋。那么，这些买卖行为，是否具有法律效力？要具体情况具体分析。今天，我们就深圳发生的实际案例进行分析，看看当事人旨在阻挠城市更新项目推进的二手房屋买卖合同是否具有法律效力？

案例来源

裁判文书一：赵某、深圳A公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

裁判法院：深圳市中级人民法院

案号：(2018)粤03民终14755号

裁判文书二：深圳A公司、赵某物权保护纠纷二审民事判决书

裁判法院：深圳市中级人民法院

案号：（2018）粤03民终24551号

一、简要案情

2015年2月，深圳A公司启动财经学校宿舍拆迁安置工作，与黄某来、黄某英签署《拆迁补偿安置协议》。2016年3月，黄某来将涉案房产交给深圳A公司，深圳A公司向黄某英、黄某来支付涉案房产搬迁及过渡期安置费，黄某来出具了《收款收据》。

2016年10月，上述项目即南方日报深圳大厦城市更新项目正式列入《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。 

2017年3月，黄某英、赵某签订《房屋买卖合同》，赵某购买涉案房产。2017年4月，黄某英在深圳特区报刊登《遗失申明》：黄某英遗失涉案房产证，声明作废。同年5月23日，黄某英公证委托案外人黄某永、赵某办理涉案房产产权继承、全权办理转卖涉案房产的过户、转移登记手续等。2017年6月16日，涉案房产登记至被告赵某名下。2017年8月，赵某将涉案房产抵押给案外人林某昭。赵某还签署了《关于承继<合作开发“城投大厦”合同书>权利义务的承诺书》给城投实业公司，落款时间2017年，主要内容为：原业主（黄某来）与财经学校、B公司已于2000年4月10日签订《合作开发“城投大厦”合同书》，同意合作建房并交出涉案房产；赵某作为新业主，同意承继该合同书的权利义务，继续履行该合同。

法院裁判要旨：当事人签署《深圳市二手房买卖合同》的行为主观恶意明显，结果上损害了市场主体的合法权益，认定合同无效。市场主体有权主张当事人签订的合同无效，同理亦有权要求当事人将涉案房产恢复登记至原权利人名下，而不受合同相对性原则的限制。

二、法院判决节选

1、黄某英与赵某签订涉案二手房买卖合同无效  

黄某英、黄某来其行为违反了诚实信用原则，主观恶意明显。赵某在涉案房产没有房产证原件的情况下，在签署二手房买卖合同的次日即全额支付购房款500万元，明显不符合正常的二手房交易习惯。

赵某与黄某英签署涉案《深圳市二手房买卖合同》的行为主观恶意明显，旨在阻碍南方日报深圳大厦城市更新项目的推进，结果上损害了深圳A公司的合法权益，该合同依法应当认定为无效。

2、深圳A公司有权主张黄某英、赵某配合将涉案房产恢复登记至黄某英名下

根据已生效的判决，黄某英与赵某签订的《深圳市二手房买卖合同》认定为无效，涉案房产应恢复原状，恢复登记至黄某英名下。

三、安云律师评析

1、恶意串通第三人，阻止市场主体获得实施主体资格的行为应无效

原《合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《民法典》第一百五十四条之规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。认定交易双方是否构成恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，应当从交易双方的关系、交易行为、交易价格等方面判断。

本案中，黄某英在与深圳A公司签订搬迁补偿合同、收取搬迁补偿金并将房屋产权证交于深圳A公司保管的前提下，仍与本项目竞争企业相关联的赵某签订房屋买卖合同。根据现行政策，城市更新项目需100%权利人同意方可实施。房屋过户至赵某名下，其目的在于作为项目范围内的物业产权人，赵某有权拒绝与深圳A公司签订搬迁补偿协议，使得深圳A公司无法获得到项目内100%权利人的同意，进而无法获得项目的实施主体资格。黄某英与赵某之间的民事行为明显属于恶意串通，损害深圳A公司的合法权利，应认定为无效行为。

深圳的城市更新，实务中有两大难，一是“确权难”，二是“拆迁难”。解决不了拆迁难，项目就遥遥无期。在实操中，若市场主体与权利主体产生矛盾，迟迟无法达成搬迁补偿协议，许多已列入计划或规划已批的项目长期无法推进，“拆迁难”成为城市更新项目推动的主要难点与痛点。现实中，有许多项目或有可能成为项目的旧住宅小区、城中村小区，一些与企业有各种联系的业主会持有小区内的一套或几套物业，一方面作为权利人预期享有回迁补偿的权利，另一方面如有不符合自身利益的其他企业进驻开展城市更新，可以利用业主权利不与该企业签约，将项目拖入僵局，以期拖垮该企业，迫使其退出该城市更新项目的竞争。

2021年出台的《深圳经济特区城市更新条例》规定，旧住宅区城市更新项目签订搬迁补偿协议达到双95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，可申请由政府实施征收，被征收人不服的可依法申请行政诉讼，城中村参照执行。可见，深圳市为有效破解城市更新搬迁难问题，提供明确的路径，以避免因项目因“拆迁难”陷入遥遥无期的局面。

2、市场主体未成为项目实施主体并拆除房屋之前，房屋权利人无需配合市场主体办理房产证注销手续

本案中，深圳A公司与黄某来、黄某英签署的《拆迁补偿安置协议》约定“深圳A公司得到项目拆迁立项批文后，黄某来、黄某英交出房产证原件，由深圳A公司统一送政府产权管理部门注销”。安云律师认为，该合同条款设计与城市更新现行政策不符，深圳A公司反而对自身做出限制。

根据《城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）第五十三条规定“搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。即政府部门不会出具所谓的“项目拆迁立项批文”，而是深圳A公司取得实施主体资格、拆除涉案房屋后，即可要求房屋权利人履行义务，配合办理房地产权属证书的注销登记。

安云律师建议，应由“城市更新”专业人士参与《拆迁补偿安置协议》的条款设计，对“搬迁补偿安置”全流程进行风险把控，以降低市场主体的法律风险，保障其与房屋权利人之间的利益平衡。

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