深圳存有海量小产权房且租金便宜，不少外来打工的人员选择租小产权房居住。随着越来越多的人租赁小产权房，相关租赁合同纠纷也日益增加。一旦小产权房《房屋租赁合同》发生争议，法院将如何处理？安云律师通过查阅相关法律法规以及法院判决，将研究成果分享给大家。

一、裁判观点

1、因小产权房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《房屋租赁合同》无效。

2、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

3、承租人对房屋进行装修的，出租人和承租人按照对于合同无效的过错分担装修的现值损失。出租人对合同无效存在过错，应承担部分装修费用。

二、相关判决

【案例一】

案例：吴石与闫晓波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

裁判法院：北京市第一中级人民法院

案号：(2021)京01民终3552号

裁判日期：2021.04.29

人民法院认为：因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院确认吴石与闫晓波于2016年4月9日签订的《北京市房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。吴石作为出租人，明确知晓房屋未取得建设工程规划许可证，仍与他人签订房屋租赁合同，而承租人闫晓波亦未尽到审查核实的注意义务，故双方对于房屋租赁合同无效，均存在过错。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院参照双方约定的租金标准、闫晓波实际占有使用房屋期间，确定闫晓波应当支付原约定租期届满后的房屋占有使用费2000元并无不当，本院不持异议。

关于房屋内装修损失的赔偿问题。本案中，双方应当按照对于合同无效的过错分担装饰装修的现值损失。关于装饰装修现值损失的具体分担方案，本院在考虑双方主观过错程度的基础上，同时考虑房屋已由吴石收回的状态，以及吴石虽表示不同意利用装修但亦认可房屋装修目前仍未拆除，吴石客观上亦受有相应利益的因素，酌情确定吴石赔偿闫晓波房屋装饰装修现值损失26000元。

【案例二】

案例：廖宏海与温晋波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

裁判法院：广东省深圳市中级人民法院

案号：(2019)粤03民终3543号

裁判日期：2020.02.26

人民法院认为：因双方均未提交涉案房屋产权证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。

关于廖宏海上诉称不应由其承担50%装修装饰损失的问题。根据合同法第五十八条之规定，合同无效后，不能返还的应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。温晋波为证实其装修损失，提交相关装饰工程施工承包合同、补充协议、报价清单、工程竣工验收表及支付装修款的收据等，一审法院据此酌定温晋波装修损失为25万元并无不当。根据前述法律规定，造成本案合同无效双方均存在过错，故一审法院判决各自承担50%的责任，于法有据，廖宏海该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

【案例三】

案例：陈晓波与何炎生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

裁判法院：广东省深圳市南山区人民法院

案号：(2017)粤0305民初4640号

裁判日期：2018.12.11

人民法院认为：原、被告在（2016）粤0305民初12454号案件审理及上诉过程中，均未对租赁合同的效力提出异议，也未向本院提交涉案房产无报批报建的相关证据，本院据此做出了相关判决，中级人民法院亦判决维持。之后，原告就涉案房产是否取得报批报建手续等向相关部门申请信息公开，相关部门就此进行了答复，且原告已就前述生效判决向省高院申请再审，故本院现根据本案中原告提交的相关证据及查明的事实情况进行判决。从本案中原告提交的相关部门出具的复函内容来看，涉案房产所在的蓝天苑A栋并未取得报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的租赁合同应为无效合同。租赁合同无效，应恢复原状，故被告已收取的押金8000元应退还原告，原告要求被告双倍返还押金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。

对于原告要求被告退回一年所交租金及多执行的一个月租金共计52000元的诉讼请求。租赁合同虽无效，但被告有权要求原告支付占有使用涉案房产期间的占有使用费，原告占用涉案房产并已支付涉案房产的使用费至2017年4月18日，现原告要求退还，无事实和法律依据，本院不予支持。

对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租方，将未取得报批报建手续的房屋出租给原告，具有较大的过错；而原告作为承租方，亦有义务了解涉案房产的实际情况，因此原告对于租赁合同无效本身也存在一定过错。本案中，原告并未申请对涉案房产内形成附和的装饰装修物进行评估，而原告仅提交收款收据、并未提交装修合同等其他证据证明原告所花费的装修金额，故原告主张装修损失17700元并无充分依据；结合双方在租赁合同中约定的“房屋翻新粉刷费用不能低于5000元”的约定，本院确认原告对涉案房产进行了一定的翻新、粉刷，现租赁合同无效，原告所进行的装修损失，应由被告根据自己的过错程度进行赔偿，故本院酌情判令被告赔偿原告装修损失3000元。

三、安云律师观点

1、案涉小产权房未取得建设工程规划许可证，无特殊情况，相关房屋租赁合同无效。合同双方恢复原状，出租方退还承租方租赁押金。

2、租赁合同无效，租金条款无效，但承租方应向出租方支付房屋占有使用费。占有使用费的具体数额，法院参照双方约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素，酌情予以确定。

3、由于租赁合同无效，理论上应恢复案涉房屋原状。但房屋内形成附和的装饰装修物且难以恢复原状的，双方按过错各自承担相应的责任，即一般而言出租方应向承租方承担部分装修损失。承租方如果对案涉房屋进行装修，应保留好装修合同、付款收据等交易记录，以便将来向出租方主张相应装修费用。

END