租房子需要注意什么？居住房屋租赁合同常见的风险点和风险排除方法

承租人方：

1、出租人无房屋产权，产权人收回房屋

应在签订合同时要求房东出示身份证件和房产证原件，并保留相关复印件

2、出租房屋系违章建筑，租赁合同归于无效

租赁合同无效，承租人应参考房租标准向出租人支付房屋占有使用费，双方按过错比例承担损失，故承租人应审查房屋的产证，并在合同中约定出租人房屋为违章建筑时需要承担的违约金标准，以免合同无效时被认定已方存在过错需要自行承担部分损失。

3、房屋在出租前已抵押或被查封

应询问房东房屋是否设有抵押或被司法查封，必要时可以去房产部门查询

4、房屋系转租，但转租人并未取得房东同意

根据法律规定，转租房屋的需要取得出租人的同意，否则出租人有权收回房屋，次承租人与承租人订立的租赁合同的期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。如出租人无法提供房产证或者提供的房产证的产权人与出租人无关，应要求其提供房屋实际产权人的同意转租的证明。

5、租期内有转租需求的，未在合同约定出租人同意转租

未经同意的转租，出租人有权收回房屋，届时承租人（转租人）有被次承租人追究违约责任的风险，应在合同中约定出租人同意在剩余租期内转租。

6、房屋的家具、家电、物品、设备设施在签订合同时已损坏，但双方未确认其状态

应在签订合同时注意检查房屋的家具、家电、物品、设备设施的数量和状态等情况与合同中约定的是否一致，屋内物件价值较大的，应考虑签订屋内家具、设施清单。

7、租赁期限过长，未约定合同提前解除或终止的条款

承租人应考虑到未来可能会提前退组，约定可以在租满一定时间后可以无条件退组或转租，或者约定一个较少的违约金赔付金额。

8、交付押金的，未要求对方提供收据

应保留押金条、押金收据，支付凭证等证据

9、未约定押金返还的时间和条件

应考虑约定押金在退房后一定时间内无条件退还，防止出租人克扣押金。

10、未与出租人约定好物业费、网络电视费、停车费等由谁支付

应约定清楚房租内是否含物业费、网络电视费、停车费等费用

11、未审查房屋是否有欠缴的物业费、水电燃气费用、网络电视费等

12、未注意审查优先购买权条款

根据法律规定，除出租人将房屋转让其近亲属或其他共有人之外，承租人对房屋有同等条件下的优先购买权，如果考虑购买房屋，需要审查出租人是否在合同中排除承租人的这一法定权利。

13、租赁后装修房屋的，未书面取得出租人同意，并约定装修成本的分摊或退租时折价补偿的方式

法律规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失的。故应约定出租人同意装修，并就退租时的装修陈本的折价补偿做约定。

14、需要办租赁备案但未约定出租人有义务提供协助

部分地区法院认为无合同约定，出租人没有义务配合承租人办理租赁备案，但很多承租人有办理居住证的实际需求，因此需要办理租赁备案，所以此时应在合同中约定房东有义务配合办理租赁备案和违约金，拒绝协助的，视拒绝履行合同主要义务致使合同目的无法实现，有权解除租赁合同并要求出租人赔付违约金。

15、未约定租金支付期限的宽限期

一般租赁合同中约定承租人逾期付款的，房东即可以主张解除合同并要求支付违约金，故为防止因疏忽未能及时支付租金而被追究责任的，应约定一个租金支付的宽限期，宽限期过后经通知再不支付的，出租人始获得合同解除权、从宽限期最后一日按日计算违约金的权利。

16、未约定装修后形成的附合物的处理

如果未约定装修后附合、固定在房屋内外的装修物的处理方式的，承租人有可能会承担恢复原状，并就造成的房屋毁损承担责任，应当在合同中约定退租时承租人有权放弃对附合物的处理，并无须恢复原状。

出租人方：

1、约定租期过长，且未约定提前解除合同的条件和结算方式

出租人应考虑到租期内可能需要将房屋转让的可能，合理约定租期，并约定出租人有合同提前解除权，无条件可以随时解除或支付较少违约金即可解除。

2、未排除承租人的优先购买权，导致对方主张损失赔偿

出租人可以在合同中约定承租人放弃对房屋的优先购买权

3、未明确房屋内家具、家电、物品、设备设施的数量和状态，导致赔偿请求无法获得支持

出租人应在签订合同时在合同中披露屋内家具、家电、物品、设备设施的数量和状态，或者让承租人单独签订一份屋内设备设施、家具清单

4、未与出租人约定好物业费、网络电视费、停车费等由谁支付

应约定房租不含物业费、网络电视费、停车费等费用，该等费用由承租人自己承担

5、未约定出租人迟延支付租金的逾期支付违约金标准

虽然，法律规定金钱债务迟延履行的，违约方应支付利息损失赔偿，但法律在双方没有明确约定违约金的标准时，一般按LPR标准支持，为更好保障出租人利益，应约定一个较高的逾期支付违约金标准。

6、租赁周期长的，未约定租金调整方式

租赁周期较长，可以考虑在合同中约定按年调整租金，防止租赁市场价格上涨导致出租人经营损失

7、未排除承租人的优先承租权

根据法律规定，租赁期限届满后，承租人有同等条件下优先租赁的权利，出租人可以约定排除承租人这一法定权利，扩大己方选择交易对方的自主选择权。

8、租赁期限不明确导致交易不稳定

根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依据合同其他条款、合同目的、交易习惯等仍无法确定的，视为不定期租赁，双方均有权在通知对方后合理期限内解除合同。

9、未在合同中明确约定不允许转租

虽然法律规定未经同意的转租，出租人可以解除合同收回房屋，但法律同时规定，出租人知道或者应当知道转租，但在6个月内未提出异议的视为同意，故应在合同中明确约定不同意转租，以规避被视为同意转租的风险。