物业公司如何履行小区公共收益的公示义务

物业公司如何履行小区公共收益的公示义务

随着老百姓法律意识逐渐提高，小区越来越多的业主开始重视小区公共收益的收支情况，针对这个问题，物业服务企业应当予以重视。那么物业服务企业应当如何履行小区公共收益收支情况的公示义务呢？

关于小区公共收益的案例：物业公司将一楼的公共区域对外进行出租，收益未做公示，根据法律规定，公共收益是小区全体业主所有；

案例概况

2016年，刘某购买了某写字楼的房屋，双方当时签订了《前期物业管理服务协议》，约定由物业家园物业公司提供物业服务，并负责物业管理区域内公共场地的经营维护，收益专项用于物业共用部分的维修和养护。房屋交付后，刘某发现“物业家园”物业公司将写字楼一楼大厅的公共区域对外进行出租，并且没有公示过物业管理区域内的公共收益及资金使用情况。刘某认为，自己作为业主，有权利知晓公共收益的收支情况，物业公司也有义务主动公开相关资金的来源支出情况。于是，刘某决定通过法律途径主张自己的权利。

庭审中，物业家园物业公司表示，公司将公共收益、停车费等收支情况建立了账目，并将账目情况依照有关部门指导的格式在小区公告栏中进行了公示。刘某要求公布相关账目的明细清单及详细开支情况，限于公告栏位置有限，无法实现一一公示。法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，刘某作为业主，有权要求物业公司公布和查阅共有部分的使用和收益情况。对于刘某要求物业家园物业公司在公告栏公示2017年9月至2019年3月的公共收益账目及收支明细的诉求，于法有据，法院予以支持。物业公司应当按照物业管理服务协议中约定的内容，详细的列支收支明细，确保能够让业主清楚了解该建筑物共有部分的收益及支出情况。

案例简析

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。

《物业管理条例》中规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《重庆市物业管理条例》第八十五条公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。

在小区内业主委员会是全体业主的代表，业主是主人，有权了解小区公共设施设备的经营情况，更有权了解公共收益的收支详情。依据相关法条、合同约定及业主在小区的地位，物业公司有义务对公共收益向全体业主公示。

建议

依据法律规定，公共收益是小区全体业主所有，公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督，在小区未成立业主委员会之前，物业公司仅负责代管，应当按照物业服务合同的约定，定期公示小区公共收益的收支情况。物业服务企业作为“管家”，要确保账目公开、透明，建立起业主与物业公司之间的信任与好感，共同打造和谐美丽的小区环境。

相关法条

《重庆市物业管理条例》第一百一十条 本条例下列用语的含义：物业管理区域公共收益，是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。  

《重庆市物业管理条例》第八十四条 利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：  

（一）可以开展经营的场地范围；  

（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；  

（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；   

（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；  

（五）公共收益的财务管理要求； 

（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；   

（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；  

（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。  

业主大会成立后，物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。  

《重庆市物业管理条例》第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。  

公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。   

物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。