“住改非”能不能获得商铺拆迁补偿

在房屋征收补偿中，有一类房屋非常特殊，就是居住房改商用的类型房屋，也就是我们常说的“住改非”。经常会有当事人来咨询昌运拆迁律师：我的房屋是属于“住改非”的范畴吗？怎么判断是不是“住改非”，如果是，是可以按照商用房进行补偿吗？下面昌运拆迁律师就为您一一讲述。　

一、“住改非”如何认定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营性用房）具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非“类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间。那么具体是如何认定的呢？

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。当然如何认定“经营”事实的存在，也有具体要求：

（1）依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

（2）完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

（3）租赁手续。对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

（4）经营时间。在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。是否为“住改非”房屋不仅要满足以上两项条件，更重要的是需要在实践中也满足。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的认定，需要查看房屋的性质是否为住宅，是否在办理相关手续的情况下，确实在实践中进行了经营活动。

二、“住改非”合法吗？能够得到补偿吗？

“住改非”是合法的。根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可，也即“法无明文规定即可为”。

也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。而且我国并未有法律法规明确规定，禁止将住房改作生产经营用房。

那么对于此类“住改非”房屋，在实践中应当如何补偿呢？

国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。

在实际中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。