朱立佳|没有约定期限的租赁合同如何解除

经常有朋友问我“租赁合同没有约定期限，可以解除租赁合同吗”？主要有两种情况，一是出租方想收回房子，不知道如何收回；二是承租方不想继续出租，不知道如何退房。其实，是这样的，如果租赁合同没有约定，那么就按法律规定。我们以房屋租赁为例，一起来看一看。

一、法律规定及法条解读

《民法典》

第五百六十三条　【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

解读：按此规定，解除租赁合同有三种情况，第一是一方存在过错，比如承租方不按期支付房租、出租方不及时维修重要物品等，这种情况下，因过错方违约，无过错方可以直接解除合同；第二是发生不可抗力，造成合同无法履行，比如发生了新冠肺炎疫情，一般承租方可以解除合同，尽管司法实践中存在不同判法，但朱律师认为，只要新冠肺炎疫情属于不可抗力，就可以依法解除租赁合同；第三是提前通知，给对方留出合理的期限，比如承租方需要有足够的时间另选房屋、出租方需要一定的时间寻找租户，至于合理期限是多久，可根据具体情况确定。

上述前两种情况也适用于已约定期限的租赁合同解除。

第七百零七条　【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

解读：一般租赁合同，均采取书面形式，即定立纸质合同或电子合同。如果没有采用书面形式，又无法确定租赁期限的，即为没有约定期限的租赁合同。

第七百三十四条　【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

解读：租赁到期后，继续租赁，但没有另外约定，则原先租赁合同的权利义务予以延续，租赁期限为不定期租赁。

二、律师建议

前段时间，一位不错的朋友发来一份纸质租赁合同，共七八条，有多处涂改，内容也不完善，但他却想让我在十分钟内给他修改一下，告诉我说着急签呢。当时我正在外面办事，就告诉他这个合同不能这样签，好多约定都不明确，将来发生纠纷可能会吃亏，并且维权困难。于是，我回到单位后，用十分钟左右的时间和他详细了解了签约事项及租赁物情况，随后又用20分钟左右的时间将《民法典》等法律规定温习了一遍，最后将法律规定与实际情况一一结合，对合同进行了修改。果然，朋友在后期履行中很是顺利。

在此，建议大家：第一，不要急着签合同，一定要看全合同内容，可能有很多对我方不利的格式条款；第二，发现不利的条款要勇于和对方沟通；第三，重点审查租赁标的、期限、价格、违约责任及争议解决等重要内容；第四，如果觉察风险，请及时联系身边的律师朋友。

              北京大成（石家庄）律师事务所

                                          朱立佳律师

                                         2022年9月20日