楼上漏水，楼下受损，找楼上还是开发商还是物业？这个你一定要知道！

　　杜甫有句诗说：“屋漏偏逢连夜雨”。

　　咳咳，可以说是很凄凉了。

　　然而，就算天不下雨，

　　天花板居然也会“下雨”!

　　弄湿了地板，泡坏了墙纸，

　　还把家里名贵的字画给毁了!

　　你说这可如何是好?

　　开发商、物业、楼上邻居都互相推诿，

　　到底谁来赔偿我的损失?

　　今天，小编就来和大家一起聊聊，

　　发生楼上漏水，楼下受损的糟心事儿，

　　业主的损失到底谁来赔偿呢?

　　第一步：找到漏水源头

　　找楼上邻居漏水原因

　　1.楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等行为，破坏了地面的防水设施;

　　2.楼上住户地板、水管等防水材料使用年限过长导致自然老化，超过质量保质期，在正常情况下的用水造成的房屋漏水;

　　找开发商漏水原因

　　房屋漏水是因为房屋质量问题，如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。

　　(法律规定商品房是有5年的保质期的， 房屋的质保期是从房子竣工验收之日起算的。)

　　找物业公司漏水原因

　　1. 因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。

　　2. 因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务。

　　第二步：解决方法

　　保留证据房屋漏水，首先应拍照保留证据。

　　确定漏水责任人房屋漏水与房屋结构、防水处理、排水系统等有关，术业有专攻，所以我们应找专业人员对漏水进行检查，判断漏水原因，确定漏水责任人。确定责任人后，我们就可以要求物业、开发商或者邻居赔偿了。

　　协商维权拿着证据找责任人进行协商，可以要求对方恢复原状，也可以要求对方进行维修费的赔偿。

　　诉讼维权虽然我们拿着证据去找责任人协商，但是可能对方推诿责任或者对赔偿数额有异议，房屋漏水的纠纷仍然不能解决。

　　协商不成的，我们还可以通过诉讼来解决。

　　这里注意，诉讼不是目的，只是一种手段而已，现实案例中，很多这样的纠纷都是在诉讼过程中协商完成的。

　　ps:诉讼维权较专业，所以最好能聘请专业律师。

　　常见问题问答

　　1、房屋在保修期内的质量问题由开发商承担责任 法条链接

　　按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。

　　保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。

　　2、楼上邻居原因导致漏水，由楼上承担责任 法条链接

　　《民法典》第二百九十六条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

　　因此，如果是楼上邻居在装修时破坏了水管等原因导致漏水，楼上住户应维修并对楼下住户的损害承担赔偿责任。

　　此外，“不动产权利人”不仅仅是楼上房屋的所有权人，还包括使用权人。

　　法条链接

　　根据《民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

　　如果因为租客原因导致房屋漏水，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。

　　3、物业公司未履行管理义务，由其承担相应责任 法条链接

　　我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。

　　如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。

　　但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。毕竟在这件事情上，物业主要起的是在业主之间进行协调的作用。

　　法条链接

　　此外，根据《物业管理条例》规定，如果在物业管理单位的管理范围内——即大厦和小区的公共区域和共用设施设备发生问题导致业主遭受“水灾”， 根据《民法典》第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。

　　【案例分析】

　　甲买了套二手房，过户入住2个月，卫生间顶部漏水，甲首先找到物业让物业进行维修，物业工作人员称：维修可以，但是该服务是有偿的，甲需要支付维修费用。甲要求用专项维修基金维修卫生间顶部，业主委员会人员回复，维修部分属于私人产权，不是共有部分，不在物业维修基金的使用维修范围。后甲又找到开发商，开发商称其是与乙签订的商品房买卖合同，开发商对此甲不承担任何法律责任。

　　【律师分析】

　　开发商与甲先生之间并非没有任何法律关系。根据《物业管理条例》第三十一条之规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 因此如果该房屋卫生间顶部漏水问题还在开发商保质范围内，甲可以找到开发商要求解决问题。

　　物业管理企业与甲某之间的关系，物业管理企业与甲先生之间形成了物业管理服务合同，物业进行物业维修的费用承担问题要看物业合同中的具体约定，如物业管理企业服务内容包含负责漏水顶部的维修，则由物业负责，若无，要求物业解决则需支付维修费用。

　　据《物业管理条例》第五十四条第二款的规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。甲先生卫生间屋顶不属于共用部位，不得使用维修基金，业主委员会的答复是正确的。

　　【法律依据】

　　《物业管理条例》第五十四条第二款的规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　根据国家有关规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;六窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。