购买预售的商品房需注意哪些事项

商品房预售是指房地产开发商将正在建设的房屋预先出售给购买人，购买人先行支付定金或者购房款的行为，通俗来讲就是购买“期房”。这几年购买期房的风险居高不下，受疫情等经济因素的影响，烂尾楼越来越多，购买者所支付的购房款也被挥霍一空。那么，从法律上有没有办法规避购买期房的风险呢？

案例分析

2019年，小王和十几名购房人购买了苏州相城区某处房屋，2020年小王发现自己所购买的这个期房，开发商并没有取得预售许可证明，加之疫情房屋建设停工，小王及其他购房人担心交付问题，遂在2020年3月6日以开发商出售时未取得预售许可证明主张购房合同无效向法院起诉，要求开发商退还全部购房款。开庭时，开发商拿出了2020年3月1日取得的预售许可证明，最后法院驳回了原告全部诉讼请求。这是为什么呢？

律师说法

这就不得不提以下购买期房的注意事项：

第一、要审核房地产开发商的预售许可证明。如果开发商没有取得该预售许可证明，双方订立的合同会被法院认定为无效。但律师也要提示大家，在司法解释中，给了开发商一个宽限期，即在起诉前开发商取得该许可证明的，合同依然会被认定为有效。即，司法实践中，给出售房屋的开发商一个补正的机会。也就是本文上面所提到的这个案例，开发商巧妙地运用了这一条保护了自己的利益。

第二、在购房时，很多人都会被销售处的广告或者宣传资料所吸引，然后根据该宣传进行房屋的选购。需要注意其中的法律风险，一方面，这一类宣传广告仅仅时一个要约邀请。什么是要约邀请呢？打个简单的比方来说，就是很多食品包装袋上的那句“图片仅供参考……”也就是该宣传资料仅仅是对不特定购房者发出的购买邀请，但具体的房子情况要得到出买方的实际确定，同时需满足该不一致之处对合同的订立及房屋价格有重要有影响，否则很难认定开发商违约。

第三、房屋没有办理备案不影响买卖合同效力。很多购买者会有一个备案误区，认为合同没有办理备案就会无效，其实不然。不过，可以通过合同约定，即在合同中约定本房屋买卖合同必须通过备案，否则无效，进而赋予合同未备案即无效的法律效力。

以上是购买期房需要注意的几点，建议在购买前咨询专业律师，请律师帮忙审核购买合同，最大程度规避风险。