北京房产律师——城镇户口子女在父母宅基地建房拆迁后能否获得安置利益

原告诉称

赵某文向本院提出诉讼请求：请求判令赵某桂返还我150平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款共1353103元和购买150平方米安置房的权利。

事实和理由：我与赵某桂为兄弟关系，赵某兰是我女儿，家庭共同共有人。赵某兰于2018年6月起诉我在她不知情的情况下私自与赵某桂签订宅基地分配方案，侵犯了家庭共同共有人的合法权益。法院出具判决书对分配方案进行了判决。我在村集体总体规划后重新审批的宅基地范围内建设北房三间，村集体统一编号为A号院。

1993年村集体办理了确权，1994年县人民政府和土地管理局颁发了《集体土地建设用地使用证》，我是A号院宅基地合法使用权人，在县人民政府审批的宅基地范围内建设房屋是合法的，是宅基地上所建房屋所有权人，应受法律保护。

赵某桂在我A号院宅基地范围内建造房屋没有任何法律依据和审批手续，侵犯了我的宅基地使用权。赵某桂为城镇居民户口，是北京J公司正式职工，1997年享受单位分配职工福利楼房一套，在H村占有B号院一处，在改造中享受A号院拆迁安置补偿费和安置房购买权利。2017年，H村改造，赵某桂根据《宅基地分配方案》在2018年1月与D公司签订了《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》。2018年法院对《宅基地分配方案》进行了判决，判决此方案部分无效，判决中未涉及宅基地使用权划分，我作为宅基地使用权人应获得全部宅基地房屋拆迁安置补偿利益。

2018年1月赵某桂在无任何法律依据的情况下，在我A号宅基地院内取得的150平方米宅基地房屋拆迁补偿安置利益属于不当得利，按照规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，赵某桂应当返还属于我的150平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款和以宅基地使用权人名义取得的购买安置房的权利。

目前，改造工程正在拆除房屋阶段，新楼还未开始建设。按照赵某桂与D公司签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》确定的150平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款及奖励费共计1353103元，购买150平方米安置房需要84万元，尚有513103元。

被告辩称

赵某桂辩称，不认可赵某文的诉讼请求，其与事实完全不符，赵某文索要宅基地以及补偿款没有任何理由和依据，请求法院予以驳回。1．我只认可判决书。之前判决书充分说明赵某文所诉A号是我们父母留下的遗产，而且判决书对于赵某文和我的判决是一样的，因此我们二人在父母留下的老宅享受的权利也是一样的。赵某文认为自己在老宅所建房屋合法有效，那么我在老宅所建房屋同样合法有效。

2．我们父母留下的老宅（本案所诉宅基地）从未上交，更不存在重新批给赵某文之说。根据一户一宅的国家政策，赵某文已经有一处独立宅基地R号，村里不会再批给他一块宅基地。在改造中，赵某文已经享受了R号的拆迁费和安置房选购的权利。

3．关于判决书未涉及的宅基地问题，根据规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，不可能也不允许房和地是不同主体。即房子判给了我使用，相应的宅基地也应归我使用。再者现在父母留下的老宅已经进行了拆迁，老宅房屋和宅基地已经产生了拆迁利益，属于父母留下的遗产，所有子女都有权享受。

4．A号院是独立个体，有村统一编制的门牌号，四至证明、房屋产权证明均可证明我们夫妻户口在A号。5．关于双方签署的宅基地分配方案。判决书写的很清楚是部分无效，无效部分指的是父母留下的老宅我与赵某文无权处置属无效约定。不是撤销更不是全部无效，根本不存在赵某文所说的返还问题。6．宅基地分配方案是在双方自愿由中证人书写并签字按捺的，据此我和拆迁办签订了150平米的拆迁协议，是合理合法的。

法院查明

1．赵某贤与林某芝为夫妻关系，二人婚后生育四个子女，即赵某文、赵某聪、赵某英、赵某桂。赵某贤约上世纪60年代初去世，林某芝于1986年去世。1978年赵某文与邹某芬结婚，赵某兰为二人之女。1984年赵某桂与商某慧结婚。

2．赵某贤与林某芝生前在A号院有三间北房和一间过道，二人与子女在该院生活。1981年赵某文取得R号宅基地，1982年搬离A号院。赵某桂于1983年取得另外一处宅基地，也离开A号院。林某芝去世后，A号院房屋一直闲置。1994年赵某文取得A号院的集体土地建设用地使用证，记载该地块面积431．1平方米。

1996年赵某文在老北房北边建三间北房，约2000年赵某桂在老北房南边建三间北房和一过道，赵某桂称该院内自己所建房屋以南编号为H村53号，并提交H村村民委员会证明一份予以佐证。

4．2016年9月28日，赵某兰以分家析产将赵某文、赵某川、邹某芬诉之本院，经本院调解，A号院北房三间中西数第一、二间归赵某兰使用。2016年10月24日，赵某文与邹某芬协议离婚，约定：A号院归赵某文与女儿赵某兰所有，××排A号归邹某芬与儿子赵某川所有。

5．2017年H村因改造进入拆迁。2018年1月11日在亲戚于某1的见证下，赵某文、邹某芬、赵某桂、商某慧签订《宅基地分配方案》，内容为：1）从现有335平方米（不包括小北房面积）总面积中划出150平方米归赵某桂所有。具体为赵某桂自建房99．9平方米加老宅房西半部50平方米，共计150平方米。2）剩余面积185平方米，加小北房面积归赵某文所有。

6．2018年6月12日，赵某兰以确认合同无效及共有纠纷为由，将赵某文、赵某桂、商某慧、邹某芬及第三人赵某聪、赵某英诉至本院，要求确认2018年1月11日的宅基地分配方案无效；位于北京市延庆区R号院宅基地的使用权及其上所有的房屋归赵某兰和赵某文共同共有。2018年11月22日，本院作出判决书，确认位于北京市延庆区R号院中，第一排北房三间归赵某文、赵某兰共同使用，第三排北房三间及过道归赵某桂、商某慧共同使用；第二排三间北房及过道，赵某聪、赵某英、赵某桂每人继承四分之一的份额，赵某文与赵某兰共同享有四分之一的份额；关于涉案宅院宅基地面积的分割问题，考虑到院落的历史变迁，当时也已经列入拆迁范围，因此未作处理。

7．2018年1月25日，甲方S公司与乙方赵某文签订《宅基地房屋拆迁补偿安置协议》和《安置房购买协议》。《拆迁补偿安置协议》约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区A号（不包括赵某桂的A号院），宅基地面积为206．83平方米，乙方预选85平方米、75平方米两居室各一套，60平方米一居室一套。3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为1587319元。此外包括弃房补助款0元。4）补偿价款支付及安置房价款结算。甲方应当向乙方支付搬迁补偿总款为1587319元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款1212873元，安置时发生的代收费用110000元，两项共计1322873元。

此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。《房屋购买协议》约定乙方自愿购买安置房3套，预选安置面积为220平方米，其中乙方预选85平方米、75平方米两居室各一套，60平方米一居室一套。安置房购房款为1212873元，包括可选安置面积206．83平方米，单价为每平方米5100元，总计1054833元；调剂面积13．17平方米，购买单价为每平方米12000元，共计158040元。安置时发生的代收费用每平方米为500元，共计110000元。乙方在领取拆迁补偿总款的同时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计1322873元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。拆迁安置补偿款已发放给赵某文，安置房尚未建成交付。

8．2018年1月25日，甲方S公司与乙方赵某桂签订《宅基地房屋拆迁补偿安置协议》和《安置房购买协议》。《拆迁补偿安置协议》约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区A号。根据有关政策，乙方可购买相应安置房，其享有最大可选安置面积为165平方米，包括15平方米的调剂面积，预选安置面积为165平方米，放弃安置面积0平方米。乙方预选90平方米三居室一套、75平方米两居室一套。3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为1233103元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款945000元，安置时发生的代收费用82500元，两项共计1027500元。此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。

《房屋购买协议》约定乙方自愿购买安置房2套，预选安置面积为165平方米，其中乙方预选90平方米三居室一套、75平方米两居室一套。安置房购房款为945000元，包括可选安置面积150平方米，单价为每平方米5100元，总计765000元；调剂面积15平方米，购买单价为每平方米12000元，共计180000元。安置时发生的代收费用每平方米为500元，共计82500元。乙方在领取拆迁补偿总款时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计1027500元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。目前，拆迁安置补偿款已发放给赵某桂，安置房尚未建成交付。

另查，赵某文、赵某桂原均系H村村民，赵某文于2010年因征地而农转非，赵某桂亦因征地约于1994、1995年农转非。

裁判结果

驳回赵某文的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

赵某文虽以不当得利为案由将赵某桂诉至法院，但本质是分割A号院的全部拆迁利益。本案争议焦点为A号院拆迁利益的如何分配。关于房屋，法院民事判决书，已确认位于R号院中，第一排北房三间归赵某文、赵某兰共同使用，第三排北房三间及过道归赵某桂、商某慧共同使用；第二排三间北房及过道，赵某聪、赵某英、赵某桂每人继承四分之一的份额，赵某文与赵某兰共同享有四分之一的份额。关于宅基地使用权人，A号院的《集体土地建设用地使用证》土地使用者登记在赵某文名下，现无证据否定赵某文为A号院宅基地使用权人，故法院认定赵某文享有A号院宅基地的使用权。

虽赵某文在H村已另有宅基地，但“一户一宅”中所规定的“只能拥有一处宅基地”仅就申请而言，是基于宅基地的社会福利性质及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始分配取得的限制，而非对宅基地使用权继受取得的限制，故涉及宅基地的相关权利应归赵某文享有。

2018年1月11日双方在中证人见证下签订的《宅基地分配方案》，实际系赵某文、赵某桂二人自愿达成的对将来拆迁利益的分配方案，赵某文作为A号院宅基地使用权人，在该《方案》中自愿与赵某桂分割涉宅基地部分拆迁利益，并在2018年1月25日通过签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》的方式实际履行，以上系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除。

但双方因擅自分割父母遗留北房和过道的相关利益，侵害了其他继承人的继承权，该部分应属无效，亦被法院判决书予以认定。双方依据《宅基地分配方案》而签订的《搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》，双方均已实际领取补偿款并确定各自安置房相关权利。现赵某文要求赵某桂返还搬迁安置补偿款及安置房相关权利，法院不予支持。