北京房产律师——购房后开发商未及时办理产权证且拒绝支付违约金怎么办

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.要求撤销原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》第16.2.1条中关于逾期完成移转登记违约金的约定；2.要求被告支付原告延期办理房屋过户登记违约金。

事实和理由：2016年6月6日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区一号房屋，规划用途为办公，购置价格为17883421元。2016年12月18日，原告向被告支付2000000元，2017年3月9日，原告向被告支付9450000元，2017年3月9日，原告向被告支付6433421元，2018年1月10日，原告向被告支付38517元，共支付购房款17921938元。

双方合同约定被告应当在买受人将全部资料文件交齐、缴清全部款项后720日内完成移转登记。原告于2018年1月30日交付买受人全部材料文件和产权登记费，被告应于2020年1月21日前办理产权登记手续，但被告至今未办理，故起诉。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求。1.不同意撤销16.2.1条约定。原告行使撤销权超过了期限，合同成立于2016年，根据合同法规定，撤销权应当在知道或应当知道撤销事由起一年内行使。本合同不属于格式条款，是双方协商的，原告购买的是办公用楼，是商事主体，不是普通商品房买卖。双方合同条款是经过充分提示的，预售合同《说明》中第六条进行了提示，16.2.1条内容“千分之二”也是有下划线标注的，补充协议的21.6条也进行了加粗提示。

2.对于违约金的诉讼请求也不同意。逾期办证的情况确实存在，但逾期办证的原因是北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，导致首次登记无法完成，所以无法办理原告的产权登记手续。被告已经将房屋交付原告使用，并积极配合办理产权登记手续，不应当承担违约责任

。此外，双方合同已经约定了逾期办理产权登记的违约责任，该约定的违约金数额已经过高，不应当依据原告主张的法律规定计算违约责任。无法办理产权证书不是由于被告的原因，是被告无法预见和控制的原因导致，燃气站属于公益设施，服务包括原告在内的整个望京地区，原告也应当分担或承担相应责任。即使存在违约行为也应当按照千分之二来计算，且千分之二的约定已经过高，原告已经接受并使用房屋，也没有证据证明原告产生了实际损失。

法院查明

2016年6月6日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区一号房屋，规划用途为办公，购置价格为17883421元。该合同附件八《补充协议》第16.2.1条约定，出卖人应于买受人交齐办理房屋权属转移登记所需的全部资料、文件并缴清全部相关费用之日起720日内，完成转移登记（以政府房屋登记主管部门颁发的以买受人为权利人的房屋所有权证书上载明的登记日期为准）。如因出卖人的责任未能在约定期限内完成转移登记的，则每逾期一日，出卖人应向买受人支付其已付房款万分之壹的违约金，但违约金总额不超过买受人已付房款的千分之贰。如因买受人原因致使出卖人未能按期办理完毕产权登记的，出卖人不承担违约责任，所产生的一切后果由买受人自行承担。

签订合同后，原告分别于2016年12月18日、2017年3月9日、2017年3月9日、2018年1月10日向被告支付2000000元、9450000元、6433421元、38517元，共支付购房款17921938元。2018年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2018年1月30日，原告交付买受人全部材料文件和产权登记费，被告应于2020年1月21日前办理产权登记手续，但至今被告仍未办理产权登记手续。

庭审中，原告主张16.2.1条约定对违约金上限进行了约定，“千分之二”的约定对原告不利，损害了原告权益，该协议是格式条款，被告作为格式条款提供方没有尽到提示和说明义务，应将该条款撤销。被告主张双方合同条款是经过充分提示的，在合同《说明》中第六条进行了提示，“千分之二”也有下划线标注，补充协议的21.6条也进行了加粗提示。

且被告主张逾期办证的情况确实存在，但逾期办证的原因是北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，导致8号楼的首次登记无法完成，所以无法办理原告的产权登记手续，被告已经将房屋交付原告使用，且积极配合办理产权登记手续，不应当承担违约责任。

裁判结果

一、被告于本判决生效后七日内支付原告违约金35843.88元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行。被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，应当依照《补充协议》第16.2.1条约定承担违约责任。被告主张未办理产权登记手续系由于北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，但该主张不能作为免除违约责任的依据，故对被告以此抗辩法院不予采信。

关于原告主张《补充协议》第16.2.1条系格式条款且被告未尽提示告知义务，法院认为该条款系对违约责任的约定，并非免除或者限制被告责任的条款，且在违约金计算标准下标注了下划线，原告作为合同签订方，对于违约责任的约定应当有一般的注意义务，故原告以此为由要求撤销该条款没有事实依据，法院不予支持。