北京房产律师——出售房屋后买方未及时交付房款能否要求解除合同

原告诉称

刘某芳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告按合同约定支付我方违约金45万元；3、被告承担全部诉讼费。

事实与理由：2020年8月13日，原、被告双方在第三人办公场所签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《居问服务协议》、《履约服务合同》等。《北京市存量房屋买卖合同》约定：原告名下的坐落于北京市海淀区一号出售给被告。房屋总成交价款225万元人民币。根据双方签订的合同，被告应当于2020年8月23日之前支付10万元，2020年l0月15日前支付房款213万元，剩余2万尾款应于被告办理房屋契税等前2个工作日支付原告。合同签订后，被告仅支付原告1万元，既不与原告商定房屋买卖合同履行的具体问题，也不表态解除合同。

原告因一周前购买其他房产而出售该房产，故急于收款。经电话和微信多次联系被告与中介机构协商无果。2020年9月4日经过多次联系，原、被告在中介机构办公场所，当面正式协商房屋买卖合同履行事宜，被告明确表态自己的公司出现经营困难正在办理贷款，买房的事情让原告等消息会尽快解决，不会超过11月底。从9月4日后被告便杳无音讯，故意拖延履行。

原告于2020年8月6日购买了北京市昌平区二号房屋，已交付定金，急等着北京市海淀区一号出售回款支付，现原告已遭受重大损失。故诉至法院。

被告辩称

周某坤辩称，第一，因原告对本案房屋实际使用情况存在重大隐瞒，违反了本案房屋买卖合同的相关承诺，且因房屋为已出租状态，原告一直未提供新的房屋租赁合同，致使我对本案房屋的真实权属情况和使用情况无从得知，购买本案房屋的风险无法确定，更无法实现购房用于满足自住需求的合同目的，导致合同无法履行，合同签署后已向原告及第三人提出解除本案合同，我无需继续履行本案合同。

第二，因原告在先违反本案《房屋买卖合同》项下如实提供房屋权属情况的承诺，未提供合同要求的相关文件，导致合同目的无法实现，进而解除合同，原告应向我承担违约责任。依据《民法典》第五百二十五条同时履行抗辩权规定和第五百二十六条先履行抗辩权规定，本案我付款义务在原告履行本案合同承诺及提供相关证明文件义务之后，在原告违约在先的情况下，我享有先履行抗辩权，无需就其未支付合同后续款项向原告承担违约责任。

第三，即使我承担延期付款违约责任，原告请求的违约责任过高。本案合同签署时及其后，房屋为已出租状态，未转移交付，原告一直取得房租。本案房屋自本案合同签署之日起至今，原告无房价损失。原告诉称，其签因本案房屋价款未付，导致重大损失，依据《民法典》第五百八十四条规定，原告主张损失为我签约时所无法预见的损失，不应支持。因此，根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失，当予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事予以减少。

原告在签署本案合同的同时签订了其他合同我们不知道，而且原告说还发生了其他商业贷款我们更不知情。基于以上事实，周某坤向本院提出如下反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》、《居间服务合同》及其《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告返还已收取的定金人民币10000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付合同成交总价款20%的违约金45万元。

刘某芳对周某坤的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。我们签署合同的时候手续都是齐全的，赵某刚作为刘某芳的代理人签署的合同，赵某刚带着房本身份证，中介就按照流程让赵某刚和刘某芳视频通话，中介公司全程录像，需要的材料都给他们了。被告他们看到的7000元多的合同是原来的租赁合同，已经过期了，后来的租赁合同因为被告不缴后续款，我确实没有给被告。而且我现场告知了被告确实存在这个租赁合同，补充协议中记载了租赁期以现在的租赁合同为准。

中介有之前的那一份7000元的租赁合同，就给被告拍照了，现在的租赁合同是6000元，说明房屋可以租赁到7000元。我们后来也与被告有调解录音，被告没有提出房屋租赁合同的问题，被告说他们的公司有问题没有款项了。我不同意支付被告违约金，是被告违约，我们没有违约。

中介述称，原告的本诉请求不涉及我公司，不发表答辩意见。对反诉请求，我公司不同意解除居间服务合同，其他反诉请求我公司不发表意见，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间方，也是本案第三人，周某坤要求解除居间服务合同没有依据也不符合法律关系。

法院查明

2020年8月13日，刘某芳（甲方、出售方）与周某坤（乙方、买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《房款支付协议》，约定刘某芳将其名下的坐落于北京市海淀区一号房屋出售给周某坤，房屋总成交价款225万元人民币。周某坤应于2020年8月13日支付定金5万、2020年8月23日支付定金5万元。乙方通过全款方式购房，乙方于缴税前2个工作日内将房款213万元以资金存管的方式支付甲方。乙方存留2万元作为物业交割保证金。

合同中同时约定该房屋已出租，租赁期限为2019年5月13日至2020年5月12日，每月租金6000元、押金6000元，甲方应提供该房屋承租人的书面放弃优先购买权声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任，产权转移登记之日至租赁期间届满的房屋收益归乙方所有，押金于该房屋交付日转交乙方，由乙方在租赁期限届满后退还承租人，乙方应向甲方提供收到押金的收据，甲方同时将原租赁合同原件交付乙方，且承担租赁合同权利义务转移前因租赁合同履行产生的合同责任。

甲方承诺交付该房屋前解除租赁合同并按本合同约定按期交房，由此产生的费用由甲方自行承担。合同第十二条约定：如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。如乙方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知甲方，自解除通知到达甲方之日解除。

乙方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任。乙方有权要求甲方于本合同解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，甲方逾期返还的，应按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。

当日，刘某芳（甲方、出卖方）与周某坤（乙方、买受方）、中介公司（丙方、见证方）签订了补充协议，约定双方最晚于2020年10月15日办理产权转移登记手续。房屋家电交付标准以现状为准，租金及租期以租赁合同为准。同时，刘某芳（甲方、出卖方）与周某坤（乙方、买售方）、中介公司（丙方、居间方）还签订了居间服务合同，约定丙方为上述买卖合同提供居间服务，乙方向丙方支付居间服务费48600元。

2020年8月13日，周某坤向刘某芳支付了1万元定金。8月14日，刘某芳之委托人赵某刚向周某坤提供了一份租赁合同，该租赁合同显示刘某芳与北京K公司签订租赁合同，租期为2017年12月28日至2020年6月27日，租金为7000元。赵某刚在微信中表示还有一份新的租赁合同，但因为周某坤未按合同约定付款，故赵某刚未给付周某坤新的房屋租赁合同。2020年9月4日双方在中介公司的组织下进行面谈，周某坤表示：第二天上午我就跟他们说了我们公司遇到麻烦了，实际我名下不能买，我公司这边办贷款，需要重新审核资产。双方协商延期履行合同，但并未达成一致。

刘某芳在本案庭审之后，向本院提供了房屋租赁合同，租期为2020年8月1日至2021年7月31日，租金为每月5500元。

现刘某芳表示系因周某坤自己的原因而拖延履行合同，拒绝支付购房款，周某坤属于违约方，故要求解除合同并要求周某坤支付违约金。周某坤同意解除合同，但认为刘某芳属于违约方，故反诉要求刘某芳退还定金并承担违约责任，同时表示8月13日签订的上述合同均为草签合同，因为材料不齐且签约条件不具备。8月14日刘某芳提供的租赁合同显示刘某芳将涉案房屋出租给公司使用，公司注册地亦在涉案房屋内，其购房是为了孩子上学居住使用，此种情况对孩子上学影响较大，故其在8月14日就向中介公司提出撤销合同。

9月4日面谈没有提及上述问题是因为其所在公司与中介公司有合作关系，不想破坏关系，故没有提出不善的理由。为此，周某坤向本院提供了周某坤妻子林某霞与赵某刚的微信聊天记录，显示林某霞曾在2020年8月15日要求赵某刚提供租赁合同及购房发票，且因为在签订合同时未能提供结婚证、购房发票、授权委托书、新的租赁合同等文件，刘某芳提供的租赁合同租金及租期与合同约定不一致，要求中介公司撤销合同。中介公司在本案审理中向本院表示，签订合同后，周某坤在需要支付后续其他款项时拖延支付。签署合同时，刘某芳已经明确告知房屋属于出租状态，且只有一个房屋租赁合同。

裁判结果

一、确认刘某芳与周某坤签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》于本判决生效之日解除；

二、确认刘某芳与周某坤、中介公司签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；

三、周某坤于本判决生效后七日内支付刘某芳违约金20万元；四、驳回刘某芳的其他诉讼请求；

五、驳回周某坤的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘某芳与周某坤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，双方因支付购房款项及提供房屋资料产生分歧，现双方均同意解除合同，法院不予异议。本案争议的焦点为：何人系违约方？根据合同约定，周某坤需在2020年8月13日支付定金5万元，但其支付了1万元，违反了合同约定，故周某坤系违约方，应承担相应的违约责任。故刘某芳起诉要求周某坤支付违约金之请求，理由正当，法院不予支持。

刘某芳未将涉案房屋的租赁情况及时准确的告知周某坤，虽然存在一定过错，但综合本案双方的证据材料，此原因并非造成合同不能继续履行的根本原因，合同亦未约定此种情况下周某坤有权拒付购房款，故周某坤反诉要求刘某芳返还定金并支付违约金之请求，于法无据，法院不予支持。周某坤应支付的违约金的具体数额，法院考虑双方的过错、房价的变化等情况，扣除周某坤支付的定金1万元外，酌情判定周某坤再向刘某芳支付违约金20万元。

另，因本案系房屋买卖合同纠纷，因履行居间服务合同而产生的纠纷，无法在本案中予以处理，故周某坤反诉要求解除居间服务合同之请求，于法无据，法院不予支持。