北京房屋律师——签订商品房认购书并交付部分房款后还能否解除合同

原告诉称

原告齐某佳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2020年11月22日签订的《商品房认购书》；2.判决被告退还原告购房款736483元及利息；3.判决被告双倍返还原告定金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2020年11月22日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告定购密云S号房屋。原告于2020年11月14日缴纳定金20000元，于2020年11月22日支付了购房款736483元。该认购书约定，原告应于2020年11月24日前支付首期房款736483元并签署《商品房买卖合同》。因被告原因，无法在2020年11月24日之前与原告签订《商品房买卖合同》。

原告认为，因为被告的原因没有按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同，被告违约，原告有权利要求解除并且主张赔偿损失，被告应当退还房款及利息并双倍返还定金。为维护自己的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

被告T公司辩称，第一，对于双方2020年11月22日签署认购书、约定的楼房位置、房屋总价及原告缴纳定金数额、购房款数额均无异议。对原告找被告签署商品房买卖合同不予认可。认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。第二，签订商品房买卖合同，是一个双方行为，认购书第5条约定乙方即原告必须在约定的期限内到销售中心签署商品房买卖合同，被告曾电话与原告沟通过，而原告未按照该约定到上述销售中心签订合同。

第三，原告并未提供证据证明其催告过我公司签署商品房买卖合同，而涉案房屋仍保留在原告名下，涉案房屋的履行也没有阻碍，我公司随时可与原告签订合同。延期签署合同，并不会影响原告的实体权利，也不会影响合同目的的实现。第四，根据认购书约定，涉案房屋的位置具体，编号唯一，面积和价款也确定，我公司也取得商品房预售许可证，原告也已经交纳了购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书已经满足法律规定的条件，应当认定为商品房买卖合同。

第五，认购书第9条约定，我方已经在销售中心公示商品房买卖合同的样板条款，就商品房买卖合同的具体内容已经进行了公示，不存在无法提供商品房买卖合同的情形。第六，原告在没有证据证明曾催告过我公司的情况下，要求解除合同并退房，其行为并不符合法律规定的解除权的条件，因此我公司对原告的全部诉讼请求不予认可。

第七，原告曾以无法办理商业贷款为由于2021年5月21日立案起诉退还房款，该事实表明，原告拒绝与我公司签订商品房买卖合同，因此没有签订合同的原因在于原告。原告找我公司就是为了退房而不是签订合同。如果法院判决解除认购书，依据上述司法解释第4条约定，因原告乙方原因未能订立商品房买卖合同的，应当适用定金罚则，原告所付定金不予退还。

法院查明

2020年11月22日，齐某佳（乙方）与T公司（甲方）签订《商品房认购书》，T公司将其开发的密云S号房屋预售给齐某佳。齐某佳于2020年11月14日向T公司缴纳了定金20000元，于2020年11月22日向T公司支付了购房款736483元。该认购书第二条第3小条约定，乙方须于2020年11月24日前支付首期房款736483元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；第五条约定，乙方必须在约定付款方式和期限内到销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。

另查，涉案房屋于2021年4月28日可以办理网签手续。

裁判结果

一、确认原告齐某佳与被告北京T公司签订的《商品房认购书》于二〇二一年八月十六日解除。

二、被告北京T公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐某佳购房款七十三万六千四百八十三元及利息。

三、被告北京T公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐某佳购房定金二万元。

四、驳回原告齐某佳的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

齐某佳与T公司签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因T公司未在认购书约定的期限为齐某佳办理房屋买卖合同手续构成违约，齐某佳享有解除权，现齐某佳通过起诉的方式行使解除权，于法有据。齐某佳起诉要求解除合同，法院予以支持，合同解除之日以合同通知到达T公司为准。

根据谈话笔录记载，2021年8月16日向T公司告知了起诉内容，故涉案合同自2021年8月16日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐某佳要求T公司退还全部已付房款及支付利息具有法律依据，法院予以支持。齐某佳要求T公司支付双倍定金的诉讼请求，根据案情，法院不予支持。