东城区
2023/03/13 17:32:55 查看278次 来源：广东六立律师事务所律师
对于普通人来说，买房是一件大事，置办一套新房子可能就要花掉大半生的积蓄，然而因为是第一次买房，没有相关经验，会让我们购房者手足无措，稍有不慎，就是被割的韭菜，待宰的羔羊，掉进开发商的坑里。所以，了解清楚购房手续和流程是很有必要的。
那么，购买一手房会遇到哪些坑？如何规避？买房前我们应该做什么？买房过程中我们要注意什么？今天，我们就从买房前的“尽职调查”说起，给大家介绍一下避坑要点，希望通过这篇文章，能帮助购房者降低买房风险。
一、查开发商的实力背景
近年来，房地产开发商越来越多，相比大型开发商或央企，一些中小型开发商会更容易爆雷，如出现资金断裂、烂尾楼、跑路或债务纠纷缠身等。因此，如果有选择的余地，我们买房时应当优先选择经济实力强、背景雄厚、资质优秀的开发商开发的楼盘。
首先，有央企背景的开发商会更靠谱、更有保障、更重口碑，购房者可以优先选择央企背景开发商开发的楼盘。其次，如果开发商无央企背景，则优先选择排名靠前的实力房企，且应该是经营状况良好、没有重大负面舆论的房企。大的开发商有良好地调研团队及政府资源，往往好的地段及政府未来发展的潜力地段基本由大开发商拿下。一般情况下，全国性质的大型开发商肯定会比区域性质的小型开发商稍好。
购房者可以通过国家企业信用信息公示系统、天眼查、企查C、中国裁判文书网、中国执行信息公开网、各地信访投诉公示平台等网站查询开发商及楼盘的具体情况，如法人、股东、债权债务、涉诉情况、被执行情况及金额、股权是否存在质押、是否已经列入失信人或者限制高消费、负面舆情等。
另外，合作开发、代建开发的楼盘在市场是并不少，购房者在看房时不能光听楼盘的名字就简单认定它是某某楼盘，很可能会出现挂羊头卖狗肉的情形，需要关注开发商背后的法人、股东、涉诉情况和负面舆情等，这样能比较准确的把握开发商的经济实力和履约能力，判断开发商或楼盘存在的问题和风险。
二、查楼盘合法资质
“五证”是房地产开发商在预售商品房时必备的证件，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，这些证件开发商均应在售楼处进行公示，购房者买房之前一定要先审查“五证”，尤其是“五证”中的《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》。《商品房预售许可证》办下来了，意味着前面的四证也有了，拿下预售证才可以进入房产市场交易，换言之，没有预售证的房子是不可以上市交易的。另外，《国有土地使用证》上会标明土地性质，是不是国有建设用地，规划用途是住宅还是商业，这关乎产权年限，一般住宅用地的使用权限是70年，商业用地的使用权限只有40年或50年。
除了看“五证”外，很多地方为了规范商品房销售行为都出台相关规定要求开发商在销售现场信息公示，购房者需要多关注当地的信息。例如：
广东省住建厅发布的《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》第一款，（二）商品房项目信息“2.商品房项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑层数、户型详图，房产测绘成果报告、公共配套说明、地下停车位平面图、人防区域平面图，停车位配比等，位于人防防护区范围内的停车位（车库）应注明‘人防车位（车库）’。项目无人防工程的，需作出说明并附主管部门审批意见。”
成都市住建厅发布的《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》第四条，建立商品房销售信息现场公示达标制度。房地产企业预售和现售商品房，应当在销售现场设立公示栏及信息查询处。（二）设立信息查询处，提供如下信息查询服务：1、商品房销售现场应提供电脑等设备，免费为购房者提供商品房网上签约备案查询服务2、房产测绘成果报告；3、建筑工程施工许可证；4、《白蚁预防合同》或实施房屋白蚁预防的证明文件；5、前期物业服务合同；6、物业共有部分清册；7、相关管理部门规定其他需要提供查询的信息。
浙江省发布《浙江省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》第一款，（五）开发企业应在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书、承销机构名称、承销机构营业执照、备案证明文件、代理销售房源信息以及承销机构工作人员姓名、单位、照片等内容。承销机构人员应主动表明身份，便于购房人了解服务人员真实情况。故意隐瞒情况，误导消费者的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条第六项规定予以处理。
开发商将在建工程抵押给银行获取贷款是解决前期资金问题常用的合法融资手段，但对购房者而言此类房屋风险较大，如果房屋存在抵押，就办不了网签、过户，拿不了房产证，房屋随时有可能被抵押权人拍卖，从而导致合同目的无法实现的风险，购房者可能面临钱房两空的困境。因此，购房前查阅开发商所售房源的实际状态，如房屋处于抵押状态，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面告知。如果打算选择抵押中的房屋，应严谨评估风险，查阅开发商征信情况。可要求开发商在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任，与开发商协商解押时间后，再付首期、签约办按揭，以最大限度确保自身合法权益。
三、实地考察楼盘位置、户型
楼盘的位置和户型，是买房的重要考虑因素，所以一定得去楼盘现场去看看。看房过程中，开发商销售通常会通过讲解沙盘、实体楼、项目样板间来介绍楼盘具体情况。
根据《城市商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以，原则上开发商要按照展示的样板房标准来进行交付，如果开发商针对展示的样板房进行特别说明的，就要特别注意开发商所做的说明会不会导致交付标准与样板房出现重大偏差。另外，目前很多开发商，都是在销售中心展示异地样板间，会给购房者带来更大的误导性，购房者对此更要注意。建议购房者买房前实地考察楼盘位置、户型，楼盘外围看周边环境、交通、配套设施等，小区内部主要看楼间距、容积率、绿化率等。
四、实地考察配套设施、周边环境
配套设施和周边环境，主要根据衣、食、住、行、教育等来考察。紧邻地铁、商业中心、学区房等可谓是各楼盘必打的销售噱头，但实际极有可能存在夸大或虚假宣传的水分，还要进一步核实其真实性。如果宣传的周边配套仍处于规划中，那就是空中楼阁，未来能不能落地具有很大的不确定性，比如一些开发商宣传的地铁还在规划中。
对于教育配套，很多开发商违规宣传学区房，实际买了房子不等于孩子的教育问题就有了保障，周边学校的招生政策相关情况，还要以教育主管部门、相关政府的答复意见或公开信息为准。
另外，还要注意考察楼盘的不利因素，比如铁路高架、污水站、垃圾站、化学工厂、公墓等，注意查看销售中心的阳光宣言或不利因素公示，走访周边询问常住居民，通过规划部门查询备案信息等方式核实。
以上是我们对于购买一手房前的避坑提示和建议，希望购房者买房时都能少走弯路，顺利买到自己心仪的居所。
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