房产合同律师——购买房屋未过户前卖方过户给他人，买方能否起诉要回

原告诉称

原告贾某君向本院提出诉讼请求：判决吴某芳与赵某霖在离婚协议中约定的无偿转让北京市昌平区一号房产给赵某霖的行为无效，并予以撤销离婚双方就该房产在二人之间分割的约定。

事实与理由：周某强于2015年3月13日与贾某君签订《房屋买卖协议》，将北京市昌平区一号房产卖给贾某君。贾某君于2015年4月30日付清全款600000元，并在此前对房屋进行了装修，居住至今。周某强承诺在该经济适用住房满五年后为贾某君办理过户手续。2018年8月13日，贵院向贾某君送达裁定书称，由于周某强欠他人款项，而周某强通过离婚的方式将前述房产转让给吴某芳减少了其偿债能力，所以查封了前述所售房屋。

之后，贾某君得知，周某强通过挂失补发房产证、结婚离婚等一系列行为，将已经卖给贾某君的房产又无偿转让给吴某芳。之后，吴某芳又将该房产通过结婚离婚的方式转让赵某霖。严重损害了贾某君的利益。

被告辩称

被告吴某芳辩称，不同意贾某君的诉讼请求。吴某芳与赵某霖是基于合法的手段取得的房产。吴某芳通过婚姻关系将房产转让给赵某霖，依法跟赵某霖进行了过户，与贾某君没有任何关系。原告没有权利主张转让行为无效。涉案房屋是经济适用住房，贾某君与周某强之间的买卖合同是无效的。吴某芳与赵某霖没有恶意串通，没有损害贾某君的利益，贾某君和周某强之间的债务关系吴某芳与赵某霖并不知情。

被告赵某霖辩称，吴某芳与周某强之间先存在房屋买卖合同关系，吴某芳向周某强支付了合理价款，双方并非无偿转让。贾某君的诉讼请求与事实不符。本案存在一房二卖。其认为，周某强和吴某芳结婚、离婚符合法律规定，我国法律并未禁止以买卖房屋为目的的结婚、离婚。因此，赵某霖认为，周某强与吴某芳的离婚协议符合法律规定，不存在无权转让及有可能被无效或被撤销的条件。

第三人周某强述称，贾某君陈述的其与吴某芳的情况基本是事实。吴某芳与赵某霖后面的事情，周某强不知情，不发表意见。

法院查明

2013年5月4日，周某强签约购得坐落于北京市昌平区一号经济适用住房一套。

2015年3月13日，周某强（卖方，甲方）与贾某君（买方，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其坐落于北京市昌平区一号房屋一套作价600000元转卖给乙方，房屋价款一次性支付；甲方在当年4月底前将该房屋原始材料转交乙方；五年以后，甲方应尽快积极主动把房产完全过户给乙方，过户所需费用由乙方承担；房屋所有权证书由乙方保管。之后，贾某君依约向周某强交付了全部购房款，并入住该房屋至今。周某强亦将该房屋所有权证书交付贾某君保管。

2017年9月25日，周某强向相关行政部门申请称前述房屋所有权证书丢失，要求补办。其于当年11月27日领取了新的所有权证书。

2018年1月10日，周某强与吴某芳签订离婚协议书称：双方于2018年1月4日登记结婚，婚后无子女；并约定，离婚后，周某强名下坐落于北京市昌平区一号房屋归吴某芳所有。当日，双方在北京市办理了离婚登记，并向相关行政部门申请办理该房屋的所有权转移登记。之后，该房屋所有权转移登记至吴某芳名下。

2018年8月20日，吴某芳与赵某霖签订离婚协议书称：双方于2018年8月17日登记结婚，婚后无子女；并约定，离婚后，吴某芳名下坐落于北京市昌平区一号房屋归赵某霖所有。当日，双方办理了离婚登记。当月24日，双方向相关行政部门申请办理该房屋的所有权转移登记。之后，该房屋所有权转移登记至赵某霖名下。之后，赵某霖以房屋所有权人身份向居住于该房屋内的贾某君主张腾退。

审理过程中，经本院向吴某芳本人询问，其述称：周某强找到她，要求其配合，通过结婚、离婚的方式将前述涉案房产所有权转移登记至赵某霖名下。周某强认可三人通过此种方式转移涉案房屋所有权的事实，但否认是其找到吴某芳办理的。吴某芳同时认可，其在办理前述房屋所有权变更时，不具备北京市购房资质。

裁判结果

一、吴某芳与赵某霖于2018年8月20日签订的离婚协议书中就坐落于北京市昌平区一号房屋所有权归赵某霖所有的约定无效；

二、驳回贾某君的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当依法行使其民事权利，不得损害国家、集体或者第三人利益，亦不得损害社会公共利益，否则应当认定为无效。对于吴某芳与赵某霖在离婚协议中以处理财产的方式转移涉案房屋所有权的行为是否有效，应从以下几点进行分析：

1.吴某芳与赵某霖在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定违反了法律强制性规定，应属无效。

如果离婚协议中对财产的分割存在下列情形的，应属无效：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，赵某霖主张其是由吴某芳处购买涉案房屋，并支付了相应对价，双方之间既是买卖合同关系，又是婚姻关系。但吴某芳与赵某霖对于双方通过结婚的方式转移涉案房屋所有权的行为均予以认可。无论吴某芳与赵某霖之间是否存在房屋买卖合同关系，双方之间的房屋所有权变更并非依据买卖合同而为。在相关行政部门，双方是以夫妻离婚协议为依据变更了涉案房屋的所有权。

此种所有权转移登记方式，首先，双方恶意串通，规避了正常房屋买卖交易应当承担的税费，造成了国家税收的流失；其次，吴某芳和赵某霖在不符合购房资质的情况下，规避了北京市当时的房屋限购政策，不利于社会经济的宏观调控，损害了社会公共利益；同时，吴某芳与周某强转移登记期间，涉案房屋尚不符合经济适用住房入市的规定，亦损害了社会公共利益；

周某强、吴某芳和赵某霖三人两次变更房屋所有权登记，而没有变更房屋性质并补交土地出让金，亦损害了国家利益；最后，由吴某芳本人的陈述可知，周某强通过吴某芳将涉案房屋转移登记至赵某霖名下是实现共谋的，吴某芳及赵某霖称其进入过贾某君长期居住涉案房屋勘查过房屋亦与常理不符，且由三人当庭陈述，其后应有第三方操纵，因此，其恶意应当可以认定，而损害贾某君利益的事实显而易见。

综上，吴某芳通过婚姻方式由周某强处取得涉案房屋的行为本属无效，其对涉案房屋无权处分。相应的，吴某芳与赵某霖在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定也违反了《强制性规定，应属无效。合同无效是自始无效，无效合同无从谈及撤销。故对于贾某君的其他诉讼请求，法院不予支持。