房屋买卖合同中的违约金到底如何计算？

房产市场的价格一直非常动荡，律师在日常处理房产纠纷时，常常会遇到卖家与他人签订了《房屋买卖合同》后，因自己房屋价格上涨，觉得卖亏了，宁可赔付违约金也不愿意继续履行合同的情况。

很多合同中会约定一个具体的违约金金额，进而也让打算违约的卖方有了一个“尚方宝剑”，违约的卖方通常会以为，违约金最多不就赔付合同约定的这个金额嘛，还能高到哪里去？不管中介还是律师怎么劝，都执意要毁约。

那么，房屋买卖合同中的违约金真的仅以合同为限吗？

今天律师来简单和大家聊一聊这个问题。

先说结论，房屋买卖中的违约金数额并不以合同为限，可能会远远高于合同约定的违约金。

这是为什么呢？别着急，本文一一展开，先看一则案例：

案例重现

2022年1月9日，小王和小李在某中介公司的居间下，签订了一份《房屋买卖合同》，购买了一套价值300万的房屋。约定在2022年1月28日由买受人小王交付首付款，双方办理网签。

但在2022年1月18日，卖方小李提出该房子现在价格上涨较多，自己卖亏了，现在愿意按照合同约定支付违约金30万。

但卖方小王认为该违约金并不以覆盖自己的损失。一方面重新找合适房屋的时间成本等，另一方面，同小区同户型同面积的房屋都普遍上涨了60万元，现在自己很难再以同样的价格买到同小区同户型同面积的房子，这个损失应当由卖方来承担。

那么法院会怎么判呢？是否是直接按照合同约定的违约金进行判决呢？

最后法院根据实际的市场行情及卖方违约给买方带来的损失将违约金调整至50万元。

这是为什么呢？

案例解析

第一、首先，违约金的性质通常分为填补损失类和惩罚性损失。而房屋买卖的司法实践中，通常适用的原则是损失填平。

在上文提到的案例中，如果仅仅赔偿买家30万，那么是远远难以填平买家损失的。

第二、我国《民法典》其实明确约定了，对于违约金约定过低，不足于弥补损失的，应该以违约造成的损失确定违约金金额。

第三、但要注意该违约金也不是没有性质的。根据商品房买卖合同司法解释，如果一方当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的百分之三十为标准适当减少。

综上

以上仅仅简单向大家介绍了房屋买卖合同中违约金计算方式。

但实践生活中，每个案子都有其特殊性，建议充分咨询律师后再采取对应的措施，以免造成不必要损失。

另外要提示卖方，严守合同契约精神，非必要尽可能不要毁约。