北京房产律师解析一起购房后延期交付起诉要求退款案例

原告诉称

谢某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告H公司签订的《购房意向合同》；2.判令二被告退还原告购房款300万元；3.判令二被告支付原告利息；4.本案诉讼费由二被告承担。

事实和理由：原告与被告刘某刚是朋友，2018年2月，被告刘某刚告诉原告说他是被告H公司的股东，他们准备在北京市丰台区要开发一处商品房，目前手续正在审批中，可以按每平方米2万元的价格出售给原告一套100多平方米的三居室，已经有20多人订购了。原告当时听说亲戚朋友差不多20多人购买了此房，就相信了被告刘某刚的说法。

2018年2月12日，被告刘某刚以被告H公司的名义和原告签订《购房意向合同》，预计款250万元（按实际面积多退少补）、交付日期为2018年12月30日前，如果逾期交房可以解除合同并按已支付购房款的银行同期贷款利率4倍计算利息赔偿损失等条款。当日，原告通过银行转账的方式打给被告刘某刚300万元，但是到合同约定的交房日期时，诉争房屋迟迟没有动工，更别说交房，原告多次给被告刘某刚打电话催促，被告刘某刚以手续没办好，正在审批中等种种理由推脱，后来被告刘某刚承诺可以退钱，但是一直是推脱，原告诉至法院，请依法判决。

被告辩称

刘某刚辩称，原告通过亲属找到我，非要买涉案房屋，公司商量给他一套，原告与被告H公司签的合同，我也没拿钱。

H公司未答辩。

法院查明

2018年2月12日，H公司（甲方）与谢某杰（乙方）签订《购房意向合同》，主要内容：“第一条，商品房情况：该商品房坐落于丰台区现处于待建状态，预计2019年下半年完工。预计款为2500000元（按实际房面积多退少补）。第三条，商品房交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；甲方于2018年12月30日前，将商品房交付给乙方。如遇法律规定的不可抗力，不能履行合同，双方同意当即按下列两种方式进行处理：1.变更合同：双方在当时背景下通过协调重签购房合同。2.解除合同：甲方三天内返还乙方已付款。第四条，甲方逾期交付商品房处理：除遇法律规定的不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，乙方有权向甲方追究付款利息。

1.合同继续履行，甲方应承诺把乙方作为该项目的首批建成房购房户。逾期交房超过三个月以上时，从此时起，甲方除按续定日期交房外，还要按乙方已付全款同期银行贷款利率2倍计算利息赔付乙方；逾期超过半年时，从此时起，甲方除按续定日期交房外，还要按乙方已付全款同期银行贷款利率4倍计算利息赔付乙方。2.解除合同，甲方应无条件退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自本合同签订日期起至甲方退还乙方已付款之日止，甲方按乙方已付房款的银行同期贷款利率4倍计算利息赔付乙方……甲方：H公司（盖章），乙方：谢某杰。”

2018年2月12日，谢某杰向刘某刚转账3000000元，用于支付购房款。刘某刚称当时其系H公司的总经理，收到上述款项后，已经转到H公司法人邹某霖指定的账户。同日，H公司向谢某杰出具收据，载明：“今收到谢某杰内部购房意向金贰佰伍拾万元整。”

2021年12月30日，刘某刚向谢某杰出具《保证》，主要内容：“本人刘某刚与谢某杰为朋友关系，2018年本人在丰台区有个安置项目，将其中一套房屋以H公司的名义卖给了谢某杰，并且双方签订了《购房意向书》。现因该公司经营困难，由刘某刚本人给付谢某杰购房款三百万元，该笔钱于2018年2月12日由刘某刚收取，不管该公司现在及以后是否具备偿付能力，均由我本人直接向谢某杰给付房款三百万元整，其中利息按照《购房意向书》内容双方自行协商。”

裁判结果

一、谢某杰与H公司于2018年2月12日签订的《购房意向合同》于2022年2月16日解除；

二、H公司、刘某刚于本判决生效之日起七日内向谢某杰退还购房款3000000元；

三、H公司、刘某刚支付谢某杰利息。

房产律师靳双权点评

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，H公司与谢某杰签订《购房意向合同》，约定谢某杰购买H公司预售的商品房，H公司应于2018年12月30日前，将商品房交付谢某杰。H公司至今未能交付，已构成根本违约。谢某杰有权主张解除双方之间的合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，自法院向H公司公告送达起诉状副本期满之日，双方之间的《购房意向合同》解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，谢某杰已经交纳合同约定的购房款，故谢某杰要求H公司退还购房款并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。刘某刚明确表示自愿承担向谢某杰退还购房款的责任，不违反法律规定，法院予以确认。