北京房产律师解析一起老人将房屋以买卖名义赠与亲属，后起诉合同无效案例

原告诉称

刘某君向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的关于北京市丰台区一号（以下简称一号）房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.被告配合原告办理将一号房屋过户至原告名下的手续；3.诉讼费由被告负担。

事实和理由如下：原告与被告为姑侄关系，原被告之间没有签订过任何具有法律效力的抚养协议，被告从未对原告赡养过。原告无亲生子女，与继子女之间有法律上的抚养义务，且继子女尽了一定的赡养义务，对原告无虐待、不孝等行为。被告一家三口居住在海淀区。一号房屋由周某鹏、刘某君夫妇及两个女儿出资借款，于2002年全额付款购买并居住。

2007年12月28日，周某鹏去世后，原告与其继子女办理了遗产继承及析产，一号房屋属原告单独所有并居住至今。2021年8月，被告来到原告家中逼迫原告在一份没有抬头、日期是2011年的材料上签字、按手印，对此份文件签订不是本人的真实意愿，不予认可。原告后发现一号房屋已经在2011年5月24日以房屋买卖的形式办理了过户手续。2009年12月9日，原告由被告带领，在某公证处公证过一份遗嘱，百年后房产由被告继承。

2011年原告以办理存房产证为由欺骗原告签订了不具有真实意愿的房屋买卖合同，骗取了房屋所有权。虽然原告曾有意在百年后房产由被告继承，但绝不会同意在有生之年就将自己唯一的住所出卖，对于买卖房屋一事原告从不知晓。一号房屋的物业费、供暖费等一切费用都由原告缴纳、报销。所谓的房屋买卖合同，被告至今未给付过任何钱款，原告也从未离开过此房。

原告认为，一号房屋买卖交易不属实，违背了原告意愿，侵犯了原告的权益，原告在被欺骗的情况下产生重大误解，被告在没有任何法律约束和付出的情况下取得房屋产权。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。

被告辩称

刘某辉辩称：一、原告的主张已超过法定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。2011年5月24日，原被告双方签订《存量房为买卖合同》，约定原告作为出卖人将涉案房屋卖于被告，当日办理房屋过户登记时，经丰台区房屋管理局工作人员询问，当时78岁的原告回答“房屋（买卖）登记事项时本人的真实意思表示，本人对提交材料的真实性、合法性、有效性负责”。但10年之后，88岁的原告在起诉状中却称“2021年9月17日发现房屋买卖、办理过户不是原告的真实意思表示”。

被告认为，原告在2011年签订涉案合同时意识清醒，具有民事行为能力，在已经明确表示房屋的买卖行为系自己真实意思表示的情况下，应当知道该民事行为产生的法律后果，因此在2011年原告就已经明确知道自己将涉案房屋出卖给被告，并与被告办理了房屋过户登记。原告十年之后发现不是真实意思表示的法律行为已经超过了民事权利保护的诉讼时效。民法典规定的诉讼时效是三年。

二、《存量房屋买卖合同》有效，原告主张无效缺乏事实和法律依据。涉案合同不存在民法典规定的合同无效事由。原告在签订涉案合同时具有相应的民事行为能力，且涉案房屋为原告的个人财产，其有权对自己的财产进行处分，签订涉案合同系原被告真实意思表示，不存在无效情形。2009年12月9日，原告在北京某公证处对涉案房产立有遗嘱：在其故去之后，将涉案房产留给被告个人所有；2011年5月24日，原被告双方签订《存量房屋买卖合同》后，将涉案房屋过户至被告名下。

从上述两个事实可以看出，原告从始至终的真实意思表示和法律行为都是将涉案房产过户给被告，而且两个事实中都有第三方专业人员的全程参与、专业询问、客观见证，不可能存在原告在起诉状中所谓的“买卖房屋不是本意”“产生重大误解”情况，因此原告主张涉案合同无效缺乏事实依据。

三、原告受继子女威胁而提出诉讼，有虚假诉讼的嫌疑。被告对原告无法定的赡养义务，但是被告对原告姑侄情深，期间一直对原告照顾有加、每周都会探望、照顾原告。原告诉前已口头免除被告支付房款的义务，也从未向被告主张支付房款。

法院查明

刘某君与刘某辉系姑侄关系。

2009年7月，刘某君、周某涵、周某英、周某莉至北京市某公证处办理继承权公证。2009年7月25日，北京市某公证处出具《公证书》，载明：现查明事实如下：一、被继承人周某鹏于2007年12月28日因病在北京市死亡。二、继承人刘某君、周某涵、周某英、周某莉向本处申请继承被继承人周某鹏遗留的房产位于北京市丰台区一号，系被继承人周某鹏与其妻刘某君的夫妻共有财产，二人各占50%的份额。

三、据被继承人周某鹏的继承人刘某君、周某涵、周某英、周某莉称，周某鹏生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人周某鹏的原配妻子林某慧于1964年12月27日因死亡在北京市注销户口，周某鹏与刘某君于1966年6月11日登记结婚，周某鹏的女儿是周某涵、周某莉，周某鹏的儿子是周某英。周某鹏的父亲周某贵于1979年去世，母亲谢某玲于1981年去世。五、现刘某君表示要求继承被继承人周某鹏的上述遗产，周某涵、周某英、周某莉表示自愿放弃对周某鹏上述遗产的继承权。

根据上述事实并依据法律规定，上述坐落在北京市丰台区一号房产的50%为死者周某鹏的遗产。因其父母均先于其死亡，其女周某涵、周某莉、子周某英均表示自愿放弃对周某鹏上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人周某鹏的上述遗产由其妻刘某君继承。2009年8月12日，一号房屋登记至刘某君名下。

2009年12月，刘某君至北京市某公证处办理遗嘱公证，遗嘱内容为：立遗嘱人刘某君，我在北京市丰台区一号有房产一套，该房产系我个人财产。在我故去后，将上述房产留给我的侄子刘某辉个人所有。

2011年5月24日，刘某君（出卖人）与刘某辉（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：刘某君将一号房屋出售给刘某辉，成交价格为458365元。同日，刘某君（甲方）与刘某辉（乙方）签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》载明：兹有乙方购买甲方一号房屋，房价款为458365元，甲方、乙方本人亲自办理转移登记手续。刘某辉支付一号房屋的买卖契税13750.95元、所有权登记收费80元。

另查，2011年5月24日刘某君在房屋登记询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记受理通知书上签字。刘某君表示上述签字并非其签字，经本院释明，刘某君不申请笔迹鉴定。2011年5月24日，一号房屋过户至刘某辉名下。

另查，刘某君一直在80号房屋居住至今，一号房屋的供暖费、物业费均由刘某君支付。刘某辉表示因其与刘某君姑侄情深，刘某君口头免除了刘某辉的付款义务，刘某辉则同意刘某君有生之年在一号房屋居住。

裁判结果

驳回刘某君的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘某君主张《存量房屋买卖合同》系其在刘某辉的欺诈下发生重大误解所签，并非其真实意思表示，但2011年5月24日，刘某君除签订了《存量房屋买卖合同》《存量房交易结算资金自行划转声明》，还在丰台区房屋管理局签署了房屋登记、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记受理通知书，其作为完全民事行为能力人应了解签署材料的内容及法律后果，故根据现有证据材料，刘某君的上述主张法院不予采信，且欺诈与重大误解并非合同无效的法定事由。

虽刘某辉并未支付合同对价，但该事由亦非合同无效事由。故刘某君要求确认合同无效，并依此要求刘某辉协助办理过户的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。