房地产公司起诉酒店的合同纠纷案

摘要

本案合同金额达6亿元，诉争损失达1.5 亿元，涉及公司设立合同、房地产转让合同等多重法律关系，涉及“民刑交叉”“民行交叉”，涉及合同责任与侵权责任竞合。案经广州市中级人民法院一审、广东省高级人民法院二审、最高人民法院再审审查，最后委托人的全部诉讼请求得到支持。

案情简介

2007年至2012年，某公司的法定代表人张某某向广州市某镇主要领导陈某某行贿和进行利益输送。陈某某滥用职权，指令某房地产公司将其国有房地产低价转让给某酒店公司。为规避监管，双方以合作方式设立某酒店公司，投资金额为6亿元，标的为五星级酒店；再由房地产公司向酒店公司转让案涉土地，转让金额为1800万元；最后由房地产公司转让股权给张某某的公司。上述交易过程中，某镇就上述交易形成数十份会议纪要，案涉房地产通过价值评估，部分房地产通过公开方式成交，转让股权通过价值评估并通过公开方式成交，一切在表面上符合合规性要求。

某区检察院在侦办陈某某经济犯罪案件过程中“穿透”上述交易：案涉房地产以1800余万元的价格转让，但经评估时值1亿余元。检察机关向某镇政府发出检察建议，要求镇政府挽回国有资产损失。该区检察院嗣后提起行政公益诉讼(全国首批且标的巨大)督促镇政府通过民事诉讼实现救济。

为此，镇政府要求某房地产公司(委托人)在1个月内，在广州市中级人民法院提起诉讼。委托人找了广州市四家律师事务所论证，律师根据公司设立合同等表面证据，建议按合同起诉。委托人起诉至广州市中级人民法院，被告知诉争合同涉及金额6亿元，超广州市中级人民法院的管辖范围(按时标准)。委托人为此找到代理律师。代理律师在查阅十余卷案件材料后，当即提出以侵权起诉的诉讼策略，响应了委托人在广州市中级人民法院立案的需求。在代理律师协助下，该案由广州市中级人民法院于2017年1月份立案，满足了镇政府1个月内立案的要求，后行政诉讼据此解决。其中，某区检察院以“支持起诉机关”参加诉讼。

检察机关分别对张某某行贿，陈某某受贿、滥用职权提起公诉。但至本案一审开庭时，上述案件没有审结。代理律师据此申请本案中止审理，得到支持。上述刑事案件的生效判决，认定张某某犯行贿罪，陈某某犯受贿罪和滥用职权罪。本案恢复审理后，按照法院释明，原告将诉讼请求变更为合同无效或撤销房地产转让合同，诉争房地产不能返还(被告已兴建酒店至封顶)，应当折价补偿，诉请的补偿标准为评估价与合同价之间的差价，以及赔偿孳息损失。

审理过程中，代理律师紧紧抓住生效刑事判决所认定的事实，主张诉争合同在目的和内容上违法，应判定合同无效或撤销。代理律师直接引用刑事判决对辩护意见的评述反驳被告的答辩，加强了代理意见的说理性。更重要的是，代理意见重点提出，本案是被告法定代表人张某某向陈某某行贿和进行利益输送，陈某某滥用职权帮助被告以1800万元的价格取得时值1亿余元的诉争房地产，两者的差额系犯罪所得。由于刑事判决没有对犯罪所得作出处理，本案应根据刑事判决对犯罪所得给予民事救济。一审法院支持了原告的全部诉讼请求。

酒店公司提起上诉，并提交了第三方对诉争房地产的评估报告，主张诉争房地产时值仅4000余万元，而非刑事判决认定的1亿余元。代理律师洞察到评估报告设定的容积率为1.0，而非真实的2.5，以此否定评估报告的证明力。并进一步提出，如果将容积率修正为2.5，其评估价值与刑事判决认定的数额仅相差60余万元，利用对方的证据证明了我方主张。二审法院维持了一审判决。对方向最高人民法院申请再审，被最高人民法院驳回。

争议焦点

本案的核心争议问题为：(1)房地产转让合同与公司设立合同的关系，我方明确诉争房地产转让依据的是转让合同，厘清了两者的关系；(2)合同的效力，合同的违法性由刑事判决认定，对方没有提出足以否定刑事判决的证据，合同无效或可撤销理所当然；(3)合同撤销的法律后果，主要涉及作价补偿的标准。刑事判决已认定损失数额，对方没有提出足以否定刑事判决的证据，理所当然应以刑事判决认定的数额作为补偿标准。

代理意见

本案成功代理，核心在于：在2个小时内，根据委托人的需求，代理律师从几十卷案件材料中提炼出本案的基础法律关系，即房地产转让合同，而非投资合同，并提出侵权的诉讼角度，说服委托人接受。事实证明，案件成功由广州市中级人民法院在起诉当日受理，在审理过程中提出中止审理，取得生效刑事判决后恢复审理，以刑事判决认定的事实为依据主张权利，案经一审、二审、最高人民法院再审审查，成为铁案，是代理律师提出的诉讼策略的结果。

案例评析

1.本案通过运用诉讼策略完美契合了委托人的需求。委托人要求 2017年1月末之前在中级人民法院起诉立案，代理律师通过法律关系分析，找到切入角度，判断本案存在合同责任与侵权责任的竞合，实现了委托人收回差价的目的。

2.在案件涉及刑民交叉时，处理民事案件需紧紧围绕生效刑事判决确定的事实。刑事判决作出后，代理律师紧紧抓住生效刑事判决所认定的事实，主张诉争合同在目的和内容上违法，并直接引用刑事判决对辩护意见的评述来反驳被告的答辩，指其与辩护意见雷同，加强了代理意见的说理性。代理律师主张由于刑事判决没有对犯罪所得作出处理，本案应根据刑事判决对犯罪所得给予民事救济，得到了法院的认可。

3.证据的挖掘和运用。案涉房地产公允价值的确定是核心争议焦点，该争议围绕两份评估报告展开：检察机关委托评估得到的评估报告以及被告提交的评估报告。前者既被刑事判决采信，也是被告的攻击重点，代理律师主张该报告不是本案的证据，而是刑事诉讼的证据，本案没有对其审查认定；对本案具有证据效力的，是生效刑事判决认定的事实。后者系被告单方委托评估，其评估的基础数据：容积率1.0是不真实的，真实容积率为2.5，在容积率1.0的基础上，涉案房地产的价值只有4000余万元，修正为2.5后，其评估价值为1亿多元，比照检察机关委托评估得到的评估报告仅低了60余万元(可忽略不计)。

专家点评

本案中原告的诉讼请求在一审诉讼期间发生了变更，由“请求侵权损害赔偿”变更为“请求确认合同无效或者撤销”，此时距离其知道自身权利受到侵害已超过一年，既然除斥期间不可变，是否因此导致原告的撤销权消灭?

生效的刑事判决已认定：陈某某利用职务之便收受张某某的贿赂并强令某房地产公司按张某某指定的地价转让案涉房地产，案涉合作合同是某房地产公司受到胁迫签订，享有撤销权。尽管原告诉讼请求的依据及理由在一审诉讼期间发生了变更，但其维护自身合法权益的诉讼目的未变、积极采取措施寻求法律救济的事实未变，根据本案的实际情况和撤销权制度设置的目的，原告的撤销权并未消灭，对撤销权除斥期间法律条文的理解此时需用到立法目的解释方法。