用债备抵销方式作为首付款购买的商品房买卖合同纠纷案代理词

　　代 理 词

　　尊敬的审判长：

　　河南嘉同律师事务所接受原告金某的委托，指派我李玲玲律师担任他的代理人参与诉讼。根据庭审查明的案件事实，结合相关法律规定，我提出以下代理意见：

　　一、被告收到的是涉案房屋的首付款，不是首付款担保押金。

　　1、原告提供的第五组证据中的“信访事项答复意见书”、“国家开发银行股份有限公司河南省分行出具的收存信息表”及“某营销公司于2017年4月17日向本院起诉原告的起诉状”均证明被告收到的是某营销公司(简称某营销公司)转帐支付的26369845元的首付款，其中239239元就是原告购买涉案房屋的首付款。根据被告提供的由被告、霍某、某营销公司、某项目部共同签订的四方《合同书》中明确约定，乙方霍某向郑州某营销公司借款用于支付98套团购房的首付款，由乙方霍某指定的购房人(其中包括原告)与被告签订正式的《商品房买卖合同》，剩余房款由购房人(其中包括原告)用银行按揭贷款的方式向被告支付。根据约定由某营销公司直接代霍某向被告转帐支付首付款。四方《合同书》约定霍某和齐某是合作关系，上述团购房冲抵工程款的分配由霍某和齐某内部协商，对外二人是一体的，无论谁签的协议，对二人都有效。又根据被告提供的齐某同被告签订的《商品房团购合同》第四条第1项及第2项的约定，齐某、霍某或二人指定的第三方也就是某营销公司依本条第1项的约定支付的首付款，视为其指定购房人(其中包括原告)与被告签订的《商品房买卖合同》支付的首付款。根据被告提供的《商品房团购合同》后附的98套房屋信息就包含了涉案房屋。根据原告提供的证据和被告提供的第一组证据均能证明被告收到了涉案房屋的首付款，虽然首付款不是原告直接向被告支付的，但根据协议的约定，《商品房买卖合同》中原告支付首付款的合同义务已经由郑州某营销公司向被告转帐支付而履行完毕。该事实完全符合《合同法》关于部分合同义务转让的规定。根据庭审查明的事实，被告早已收到原告通过按揭贷款向其支付的剩余房款530000元，加上某营销公司支付的首付款，被告已经收到了涉案房屋的全部房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当及时向原告交付房屋，并协助办理初始登记的过户义务。

　　2、被告提供的四方《合同书》中的第五条和第六条的内容明显系后期伪造添加的，因为该内容与被告提供的齐某同被告答订的《商品房团购合同》第四条第1项和第2项的内容冲突。因为在原告同被告签订《商品房买卖合同》时被告从未向原告要求向任何人支付首付款，而且在签订合同时，各方均协商一致，要求原告用自己的到期债权冲抵涉案房屋的首付款。被告是在确认同意后才配合原告办理的银行按揭贷款手续，而且根据原告提供的霍某、齐某和张某签订的《借款合同》及附属房屋信息及名单清单中均证明了，33套团购房(包括涉案房屋)的首付款由张某支付给霍某，霍某又要求某营销公司转帐支付给被告，被告和黒龙江建工向霍某结算工程款后，再由被告直接支付给某营销公司，以此用冲抵工程款的方式来支付首付款。原告同王某之间有债权债务关系，王某找的是马某和张某，马某和张某是合作关系，根据他们的约定，是由张某向霍某支付33套的首付款(其中包含涉案房屋)，由霍某通过抵工程款的方式由某营销公司支付给某置业。原告提供的证据和被告提供的证据均与四方《合同书》中的第五条和第六条的内容冲突，根据本案的事实，这两条合同内容明显不符合本案事实，违背常理，明显系后期被告为了否认收到首付款的事实，伪造篡改的。

　　二、无论是被告同某营销公司、霍某、齐某之间签订的协议又或者是张某同霍某签订的协议中关于“不向原告交房的合同条款”均是无效的。因为该条款违反了《商品房买卖合同》的约定，也侵害了原告的权利，根据合同相对性原则，被告收到全部房款后应当及时向原告交付房屋。

　　霍某同张某、马某或者霍某同某营销公司，又或者是霍某同被告等之间的纠纷均与本案无关，不是同一个法律关系，其他纠纷根据其他的合同约定各方均应当另案起诉合同的相对方，而不是以此为理由胡搅蛮缠，无理取闹，浪费司法资源。

　　三、导致本案发生的真正原因是2016年7月-10月间因郑州城市发展规划的影响，房价上涨了。在债务层层抵销中所通过的如霍某、齐某、张某、马某等都觉得按照签订合同时的抵销方案自己亏了，认为房价上涨后原告获利了，故违反原抵销合同的约定，找各种理由要求同自己抵销债务的相对方给自己一定补偿。最终才出现了被告因案外人的原因，不向原告交房，以达到获利的目的。

　　四、被告不仅违反了诚实信用原则，而且违反了《商品房买卖合同》的约定，被告除了及时向原告交房，协助原告办理房屋初始登记外，还应当承担相应的违约责任，向原告支付违约金。

　　如果当时只要有一方不同意债务抵销，原告都不可能同被告成功签订《商品房买卖合同》。在签订合同时被告从未向原告表明涉案房屋是团购房，也未表明涉案房屋的特殊性，马某、张某带领大家到被告售楼部签订《商品房买卖合同》时，被告一再向大家承诺说已经沟通好了，债权抵首付款，剩余房款采用按揭贷方式，被告从未表示对抵首付款有异议，而且在签订合同后也接收了原告的维修基金费用。被告在确认无异议后还分别向原告出具了房款发票，既有首付款发票，也有贷款发票。而且被告配合原告顺利办理了《商品房买卖合同》的备案登记，备案登记成功后，把原告的债权凭证收走了。本案的原被告，或者是案外人之间每份抵销合同的双方均应当根据诚实信用原则继续履行自己的合同义务，不应当违约。

　　被告在收到全部房款的情况下拒绝向原告交付房屋的行为已经构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，应当承担相应的违约责任，向原告支付违约金。

　　综上所述，法院应当根据庭审查明的事实，依法支持原告的诉讼请求。

　　代理人:李玲玲律师

　　2018年3月16日