买卖无手续的宅基地，买方诉请返还价款，一审、二审被驳回，申请再审获支持

【案情】

2014年2月17日原告作为乙方与被告作为甲方签订《土地转让协议书》一份，约定：甲方转让给乙方的宅基地位于某某处，面积70平方米。甲、乙双方商定转让土地总价为人民币壹拾叁万陆仟元（¥136000元），乙方一次性交付清款项给甲方。原、被告签订了上述协议后，原告于2014年2月17日向被告支付了上述土地的价款136000元。原告交付了上述价款后，一直未接收协议约定的宅基地。

原告于2020年8月20日起诉至法院，请求：确认涉案的《土地转让协议书》无效；判决被告返还原告136000元及支付资金占用费（计算方式：以136000元为基数，按年利率6%自2014年2月17日起计至还清之日止，暂计至2020年7月17日为52360元）；本案诉讼费由被告承担。

一审法院立案审理后，作出民事裁定，裁定驳回原告的起诉。原告不服裁定，提起上诉，二审法院于2021年1月26日作出民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告仍不服裁定，向高院提起再审申请，高院于2022年5月25日作出民事裁定，撤销一审、二审民事裁定，指令一审法院对本案进行审理。一审法院于2022年11月1日重新立案审理。

【法院审理认为】

关于《土地转让协议书》的效力问题。协议约定转让的宅基地，属于集体所有土地。原告虽未接收约定的土地进行建设，但根据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”涉案农村集体土地用于建设却未办理用地审批手续，不能作为宅基地进行非法转让，原、被告的土地转让行为明显违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同应认定为无效合同。因此，原、被告于2014年2月17日签订的《土地转让协议书》认定为无效合同。

关于合同无效的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》 第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，造成合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。故，原告请求确认双方签订的《土地转让协议书》 无效，要求被告返还土地转让款136000元，理由充分，予以支持。

对于原告主张的按年利率6%计算资金占用费的问题。原告尚未接收土地，未实际控制、占有、使用土地，但已经向被告交付了价款，确实产生了资金被占用的损失。被告明知案涉土地没有合法的用地手续，仍向原告转让，而原告明知被告不能提供合法用地手续，仍向被告购买，双方对合同的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。综合考虑本案的情况，本院酌定被告应支付的资金占用费计算方式如下：自2014年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类货款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按一年期 LPR 计算至实际清偿之日止。

【判决结果】

一、确认原、被告于2014年2月17日签订的《土地转让协议书》无效；

二、被告于判决生效之日起十日内返还转让价款136000元并支付资金占用费给原告（资金占用费计算如下：以136000元为基数，自2014年2月18日起，按中国人民银行发布的同期同类货款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按一年期LPR 计算至实际清偿之日止）。