案外人执行异议之诉的实务探讨

案外人执行异议之诉的实务探讨

作者：律之星｜栗艳昆律师 发表于北京

一、案件事实

     2015年，甲房地产开发公司（以下简称：甲方）与乙建设建筑工程公司（以下简称：乙方）就某地产项目达成《建设工程施工合同》，乙依约履行全部义务。甲未能依约支付3亿余元工程款。2017年，乙方将甲方诉至某省高级人民法院。同时，某省高级人民法院依法对案涉房产采取查封保全措施。乙方胜诉后。申请法院在执行查封的房产过程中，1000余户案外人提出案外人执行异议，后产生执行异议之诉。某省高级人民法院将执行异议案件全部提定由某市铁道运输法院审理。2021年，某市铁道运输法院审理后，全部支持案外人提出的诉讼请求，即乙方不得执行案外人的房产。乙方通过调查分析，认为有500余户案件人倒签《商品房买卖合同》并提交虚假证据材料，某市铁道运输法院在审理过程未能查明相关事实，径行作出支持案外人提出执行异议，严重损害乙方的合法权益。2021年3月份，乙方委托我们代理500余件的二审阶段。经过我们的不懈努力，某市中级人民法院依法将该500余件执行之异议之诉全部发还重审。

二、诉讼案方案的制定

由于案件数量较多，且每个案件都有不同细节之处，我们接受托后根据个案的不同情况进行分类统计，分类制定代理策略，认真梳理当事人依法享有的程序性权益，针对个案件情况起草代理意见和相关法律文书。

为便于后期的代理工作的统筹安排，将案件的代理思路归纳整理为争议焦点、举证责任、核心法条及法律适用问题。根据个案件的具体情况分析起草相关法律文书。现无私分享给大家，希望能给广大读者及律师同仁在提供参考借鉴。

（一）争议焦点

案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

（二）举证责任

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第311条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”

（三）核心法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（四）法律适用问题

1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

    （1）必须有书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。

（2）若只提供收款收据不足以证明签订合同的事实，《民法典》第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。显然，仅有真伪不明收款凭证并不符合上述法律规定的合同成立的必要内容。

（3）合同存在诸多瑕疵。A、案外人应提供其他真实相应证据佐证合同真实合法有效。 B、案外人没其他相应证据证明合同实际履行的情况或未对相应瑕疵做出合理解释的情况下，又不到庭参加庭审，致使相关事实无法查清的情况下，不应采信该证据。

2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产

   （1）占有应理为“有事实上的管理和支配” 一般而言，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。人民法院出版社出版的“最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用”一书第424页。

（2）应结合案件中具体情况  

2017年，某省高级人民法院已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，案外人辩称其不知道查封事实、没有过错的理由，由于查封登记具有对世效力，案外人无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封情况，但其未依法到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错，其完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的合法占有的情形，根本无法排除法院的执行。

3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

    （1）收款人出具收据并不意味着付款人的支付行为的最终完成，仅凭收款收据根本无法证实案涉房款的实际支付情况或在抵顶合法的债权债务。

（2）已付款是从案外人角度提出证明要求，结合调取房地产开发公司银行流水未显示资金情况，要求法庭责令其提供其他佐证。明确若仅凭收款收据进行认定案外人已支付购房款，将无法避免恶意串通损害第三人利益的发生，严重损害我方合法权益。应着重询问工作收入等情况，从其经济实力的角度发表辩论意见。

4、以物抵债完成房屋变更登记之前，债权人无法对抗债务人的其他债权人，(2017)最高法民终354号（2017）最高法民终354号、（2017）最高法民申1769号、（2020）最高法民申3775号、（2020）冀01执异93号（2020）冀01执异92号、（2020）冀01执异27号

    （1）以物(房)抵债协议的目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

（2）即使案涉房屋系案外人以物抵债的方式从房产地公司抵给XXX的房屋中取得，实际是为了解决各方之间的债权债务关系，并非通常意义的房屋买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主要是关于人民法院办理执行异议和复议案件时对无过错房屋买受人物权期待权的规定，而以房抵债是为了抵销当事人之间的相关债权，所消灭的债权并不当然具有优先于其他债权实现的效力。

5、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

（1）要求购房人名下无住房，且只能为居住而购买。

（2）是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。

6、最高法院类案规则

最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）

第九条 检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。

     鉴于该案件较为复杂且涉及客户权益，我们仅分享代理思路，以上观点仅供读者或律师同仁借鉴参考。

三、结束语与建议

商品房消费者权利产生的实践目在于保护弱者的生存性权益，学理上的物权期待权理论也为商品房消费者权利的优先性提供了支撑。商品房消费者权利优先性的体现，需要依附在金钱债权的执行语境中，在因非金钱债权人申请的给付之诉中商品房消费者权利不必然具有优先性。房屋买受人是否具备消费者的身份，需要结合房屋的规划用途和买受人家庭名下的房屋数量进行判断，除此之外，商品房消费者权利是否能够对抗担保物权和其他债权，还需要结合书面合同的签订时间节点和房屋价款的支付比例及后续支付效果确定对抗性要件是否具备。

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，对该类执行异议之诉案件，除了要审查当事人提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，还要审查是否符合该规定第二十八条规定的情形。执行异议之诉案件是围绕案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。

                                  2024年2月3日

                             律之星｜栗艳昆律师 发表于北京

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